深圳史上最大的二手房詐騙案

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　　“大款”炮制深圳最大二手房詐騙案

　　據媒體報道，2012年5月，因為自己的公司急需資金，深圳市民鄧先生和妻子在外租了套房，把一套自有房通過×聯地產簽約賣給一個叫劉某的人，拿到了5萬元定金。6月中旬，鄧先生收到了對方推遲了一個星期給的首期款55萬元。7月13日，鄧先生又收到×聯地產業(yè)務員的電話，稱買家劉某初被警方抓了。通過中介公司內網查到，鄧先生的房屋已經被劉某以180萬元的價格抵押給了別人。

　　"首期沒有按時給，當時已經覺得不對勁，不想賣給他了。"鄧先生悔不當初，市值近三百萬的房屋，只拿到了60萬元就和自己沒什么關系了。鄧先生立即前往南山派出所報警。向警察訴說了自己的遭遇后，鄧先生才發(fā)現并不是唯一的受害者--和他一樣一樣被劉某詐騙的房產竟多達30套。這還不包括一些受害人并不知情的情況。

　　據警方透露，這30套涉嫌被詐騙的二手房遍布深圳市寶安、南山、福田三區(qū)，其中以寶安和南山最多。自2012年7月11日立案以來，共有20多名受害人向廣東省公安廳、深圳市公安局、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會尋求加快對案子的偵破進程，以及對×聯等數家地產中介追責。

　　受害業(yè)主們的遭遇大同小異，他們之所以陷此泥潭，是因為太信任地產中介和擔保公司。如前文提到的鄧先生，就毫無防備之心的和自稱來自擔保公司的人員辦理了委托公證，將包括贖樓、復印房產證抵押合同貸款等資料、辦理房產抵押以及到房產交易中心辦理房產過戶等17個事項的處理權限都委托給對方辦理。事后證明，正是這么大的委托權限，讓鄧先生的房子悄無聲息就消失了。

　　詐騙二手房屢屢得手原因分析

　　數額如此巨大的二手房詐騙案，騙子的詐騙手法卻并不見得有多高明。對此，關注此案的張茂榮律師表示，業(yè)主、中介、管理者各方原因疊加起來，才使得騙子屢屢得手。

　　首先，業(yè)主對二手房交易流程無知、風險防范意識缺失是導致被騙的根本原因。大多數買房者不知道取得按揭承諾函是過戶的前置程序，因此過早將房屋過戶給買房，造成房屋產生糾紛時的被動局面。

　　其次，房地產中介方面，置業(yè)顧問成單心切，疏于提示是業(yè)主被騙的另一個原因。作為中介方，促成房屋交易固然重要，但是對買賣雙方進行審核也是其職責之一。

　　最后，在管理方面，由于二手房交易涉及主體十分龐雜--涉及賣方、買方、租客、中介、評估公司、擔保公司、賣方贖樓銀行、買方按揭銀行、公證處、規(guī)劃國土委、稅務局等十個以上主體，法律關系也非常復雜復雜--涉及二十余種法律關系，交易流程長，各階段相互獨立，僅依靠中介方串聯，行業(yè)管理部門沒有制定必要的交易程序指引供各方參照執(zhí)行，交易程序多依靠慣例，處于無章可循狀態(tài)。

　　深圳二手房交易流程存在的法律漏洞

　　二手房交易涉及的法律關系多達20多種，還包含數量更多的地方性規(guī)定，即便如此，由于涉及的主體、交易流程太過復雜，讓然有許多法律漏洞。作為一位經驗豐富的房產律師，張茂榮律師總結了以下五條教訓：

　　第一，中介方或擔保公司指定業(yè)主公證受托人時沒有書面指定函給業(yè)主，導致業(yè)主出具公證書后不知受托人身份，不知公證書去向，給日后維權造成障礙；第二，公證處公證時沒有受托人審查程序，只需提供身份證復印件即可，沒有業(yè)主風險提示程序；第三，銀行審批貸款方面沒有預審核制度，貸款承諾函不統一，設定生效條件過于隨意，容易導致糾紛;首期款監(jiān)管協議版本不統一，有的銀行設有監(jiān)管期限，有的銀行沒有監(jiān)管期限，監(jiān)管期間不計息有悖公平；第四，產權登記部門沒有直接過戶的轉按揭制度，導致交易程序復雜，風險增大;第五，法院和仲裁自由裁量權無止境，沒有統一的裁量標準，同案不同判現象嚴重。

　　以下是相應的真實案例：

　　案例一：2010年7月福田法院案例：賣方守約，已收買方定金70萬，選擇了484.828萬違約金訴訟，僅判決10萬，還需返還毀約方(買方)60萬元定金，并承擔高額訴訟費，還不如直接要求沒收定金。

　　案例二：2010年11月南山法院案例：買方守約，已付定金30萬，選擇要求賣方支付75萬違約金，僅判決18.75萬，還不如要求雙倍返還定金合計60萬。

　　案例三：2011龍崗法院：判決違約方支付成交價20%的違約金、1.35萬元擔保費、500元評估費、55.6元快遞費，二審維持一審判決。

　　第三方在二手房交易過程中應當肩負起的職責

　　二手房買賣過程中，買賣雙方固然應該加強法律意識，避免糾紛產生，作為第三股力量的中介公司、擔保公司、公證處、政府也應該扮演好相印的角色，肩負起應有的職責。

　　張茂榮律師表示，中介方是唯一全程參與交易的第三方，在努力促成交易賺取傭金的同時應樹立客戶意識，嚴格規(guī)范交易，及時提醒客戶交易風險，進一步完善合同版本，盡量使用示范文本，按揭不足出具承諾三日補齊方面存在缺陷，定金條款設計不周全等。

　　至于擔保公司，則應規(guī)范擔保委托程序，建立客戶面談制度，完善指定受托人手續(xù)，防止他人冒充。而作為公證機關的公證處，應該嚴格屬地公證原則，履行必要提醒職責，告知委托人全權委托的法律后果，對受托人身份予以必要的審核。最后，政府應該規(guī)范二手房市場交易流程，及時制定相關規(guī)范，指引各方交易，降低風險。

　　如何規(guī)范二手房交易，杜絕類似事件的再次發(fā)生？張茂榮律師建議由深圳市房協出臺二手房交易規(guī)程指引由中介公司主導參照執(zhí)行，并建議立法律師介入二手房交易，監(jiān)督合同的履行。

　　如何在二手房交易過程中保障自身合法權益

　　并不具備專業(yè)法律知識的普通市民，如何在二手房交易過程中保障自身合法權益？張茂榮律師從以下三個方面作出了建議。

　　首先，業(yè)主方面，應該慎重委托，授權在可控范圍之內，及時跟進交易，了解交易進展，慎簽《主體變更確認書》，防止ABC單的產生。(在"ABC單"合同里，賣方和買方之間還存在一個"中間人"，俗稱"二房東"，他在原始房價的基礎上進行加價，再賣給買方，實現轉手獲利。)

　　其次，買方方面，簽約前充分了解以"雙限令"為核心的相關樓市政策，確保自己完全符合購房及貸款條件；此外，貸款政策多變，首付比例及利率隨時可能發(fā)生變化，簽約時應充分衡量自己的支付及承受能力，并在合同中事先約定按揭不成或按揭不足的處分辦法(解除或一次性付款或追加首期款；寧可多支付贖樓短期利息，也不要選擇一筆款方式贖樓，以免業(yè)主違約導致買不成房還要先供樓或貸款出現障礙對業(yè)主構成違約；陰陽合同歷來是審判難點，又是業(yè)主毀約的慣用借口，建議不要承諾承擔個人所得稅、營業(yè)稅(可以不做約定或約定承擔稅費的上限)；相對于紅本現房而言，購買期房、綠本房、按揭房流程更長，更容易發(fā)生糾紛，建議優(yōu)先選擇現房，不建議購買小產權房、二手房軍產房等禁止上市交易房屋。

　　最后，從買賣雙方來說，所有簽字文件均留存一份備查，避免簽字后不知道自己簽了什么，同時也是為一旦發(fā)生糾紛后保留證據，避免在空白合同上簽字；目前深圳法官自由裁量權太大，同案不同判現象越演愈烈，選擇違約金風險無法估量，建議在確保自身不會違約的前提下"首期款轉定金"增加支付定金數額至成交價的20%，以提高違約成本，確保對方毀約后得到賠償；熟知訴訟和仲裁的不同之處，確保糾紛及時公正解決。

　　房產律師給二手房交易者的三個提醒：

　　最后，張茂榮律師從以下三個方面提醒二手房交易者：

　　第一，以假離婚、假社保、假納稅、假人之名、裁決過戶等任何規(guī)避限購令、限貸令、限外令等樓市政策的做法都存在風險，建議不要報以僥幸心理。

　　第二，售房時遇買方要求簽訂《買方主體變更確認書》時務必小心，一般情況下剛需自住不會要求業(yè)主簽訂，要求簽訂的多是投資客或不符合購房條件的購房者，屬糾紛易發(fā)群體;

　　最后，做全權委托公證書時務必充分了解受托人身份，授權事項務必在可控范圍之內，并及時跟進交易，在發(fā)現受托人濫用委托權，自身權益可能受損的情況下及時撤銷委托，與對方協商親自履行合同義務，切勿公證了事不聞不問，不建議賦予受托人轉委托權。