房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。

　　開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項(xiàng)目：kfs所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。

　　1.開發(fā)項(xiàng)目總投資——開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金

　　開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成開發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下：土地費(fèi)用、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。

　　2.開發(fā)產(chǎn)品成本

　　含義：指項(xiàng)目建成時，按照財務(wù)和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時，可通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

　　3.經(jīng)營成本

　　含義：指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目：房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

　　4.期間費(fèi)用

　　含義：指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費(fèi)用，不另行計算；用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用；置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用。

　　二、經(jīng)營收入、利潤和稅金

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