2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第三章知識(shí)點(diǎn)（2）

　　4.土地一級(jí)開發(fā)

　　概念

　　是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設(shè)條件

　　一級(jí)開發(fā)模式（兩種）

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施（主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）

　　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施（主體是開發(fā)企業(yè)）

　　土地一級(jí)開發(fā)的兩種模式比較

模式　主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)的辦理及組織實(shí)施　具體實(shí)施　開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施（委托開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)具體管理）　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)　通過公開招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)　不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施　開發(fā)企業(yè)　由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成　招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%　

　　土地儲(chǔ)備開發(fā)成本

　　征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

　　收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用

　　市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

　　招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用

　　貸款利息

　　土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等

　　5.獲取土地的方式（四種方式）

　　出讓－一級(jí)市場(chǎng)拿地

　　方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議

　　工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)掛的方式出讓

　　不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓

　　劃撥－一級(jí)市場(chǎng)拿地

　　劃撥范圍詳見《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容

　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)

　　經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式

　　原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓－二級(jí)市場(chǎng)拿地

　　原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

　　方式

　　出讓－協(xié)議出讓

　　租賃

　　作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)

　　與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作－二級(jí)市場(chǎng)拿地

　　土地轉(zhuǎn)讓

　　公司入股

　　并購(gòu)

　　合伙

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