2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)歸納（4）

　　2.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　　2.4.2.1房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　2.4.2.2房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差（time—lag，簡(jiǎn)稱“時(shí)差”）；生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩；制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

　　2.4.2.3傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期；在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。具體包括的階段是：確認(rèn)對(duì)新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生；受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑；新建筑超過(guò)空間需求；導(dǎo)致超額建筑；調(diào)整，因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動(dòng)劇烈減緩；復(fù)蘇，需求開(kāi)始增加而消化已有超額建筑；回復(fù)到空間市場(chǎng)供需均衡狀況；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求的增加；確認(rèn)對(duì)新人住空間的需求，促使新建筑產(chǎn)生。

　　2.4.2.4分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

　　從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來(lái)看：經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；就業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不再立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加（如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不會(huì)立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生）。在一穩(wěn)定可預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，了解長(zhǎng)期、未來(lái)力量及其內(nèi)涵相對(duì)來(lái)說(shuō)并不十分重要，但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)未來(lái)可能變化的全盤了解，而不僅是利用過(guò)去作預(yù)測(cè)。

　　2.4.2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需求平衡點(diǎn)。專家認(rèn)為，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期牛的平衡點(diǎn)。從供需相互作用的特性出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段

　?。?）自然周期的第一個(gè)階段始于市場(chǎng)周期的谷底。這時(shí)供給保持基本靜止不變，沒(méi)有或很少有新的投機(jī)性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場(chǎng)吸納，空置率逐漸下降，房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過(guò)渡到增長(zhǎng)狀態(tài)。隨著這個(gè)市場(chǎng)復(fù)蘇階段的繼續(xù)，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇和增長(zhǎng)的預(yù)期又會(huì)使業(yè)主小幅度地增加租金，使市場(chǎng)最后達(dá)到供需平衡。

　?。?）在自然周期的第二階段（增長(zhǎng)超過(guò)了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以一定的速度增長(zhǎng)，形成了對(duì)額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市場(chǎng)上的供給吃緊，租金開(kāi)始迅速上漲，直至達(dá)到一個(gè)令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得開(kāi)始建設(shè)新項(xiàng)目有利可圖的水平。在這個(gè)階段，如果能獲得項(xiàng)目融資，會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　（3）自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過(guò)程中不存在過(guò)剩供給，新竣工的項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)租客；租金上漲趨勢(shì)減緩甚至停止。當(dāng)市場(chǎng)參與者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向時(shí)，新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運(yùn)動(dòng)的第四階段。

　?。?）自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)下滑過(guò)程的時(shí)間長(zhǎng)短，取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市。該階段隨著新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市場(chǎng)自然周期的谷底。

　　2.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　　2.4.2.1房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　2.4.2.2房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差（time—lag，簡(jiǎn)稱“時(shí)差”）；生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機(jī)或非理性預(yù)期；政策影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩；制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。

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