房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第六章（11）

　　34. 房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押物的權(quán)屬

　　抵押人設定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制

　　抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償債務或者提存，轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額部門歸抵押人所有，不足由債務人清償

　　抵押物價值減少時的處理

　　如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為

　　抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務人提前清償債務

　　35. 同一房地產(chǎn)設定兩個以上的抵押權(quán)時，清償順序如下

　　抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

　　順序相同時，按照債權(quán)比例清償

　　已登記的先于未登記的受償

　　均未登記的，按照債權(quán)比例清償

　　36. 對抵押物拍賣

　　拍賣保留價由人民法院確定

　　有評估的，參照評估價確定

　　無評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見

　　第一次拍賣時的保留價，不得低于評估價格或市價的80％，再次拍賣時，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20％

　　抵押物變現(xiàn)后的價款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償

　　37. 其它

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設定抵押權(quán)時的處理

　　應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財產(chǎn)，但可以與抵押物同時處理，對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

　　土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設用地使用權(quán)抵押的規(guī)定

　　實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應作為抵押財產(chǎn)

　　抵押權(quán)實現(xiàn)的時限

　　應在主債權(quán)訴訟時效期內(nèi)行使抵押權(quán)

　　寬限期

　　法院對抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應給予六個月的寬限期

　　強制執(zhí)行

　　六個月寬限期滿后，方可以強制執(zhí)行

　　被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，法院不應強制遷出

　　強制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決

　　可以由申請執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時住房

　　其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

　　提供臨時住房應當收取租金

　　租金標準雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，也可參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定

　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價中優(yōu)先扣除

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