房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)要點（6）

　　■如建筑物與土地的組合四種情況

　　空地VL

　　土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

　　土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物殘值－建筑物的拆遷費(fèi)用

　　土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V= VB－功能折舊額

　　■房地產(chǎn)的價值＝土地價值＋建筑物價值＝土地單價×土地面積＋建筑物的單價×建筑面積

　　某宗房地產(chǎn)的土地面積 300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。

　　【解】該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：

　　該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝（300-50）×250=62500（元）

　　某建筑物的建筑面積500O㎡，坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/㎡．試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到）。

　　【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下：

　　該建筑物的現(xiàn)價＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

　　由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/㎡， 比其重建價格1600元/㎡ 低400元/㎡ ．

　　利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（ 　）?！?007年真題】
　　A．最佳規(guī)模
　　B．最佳經(jīng)營手段
　　C．最佳集約度
　　D．最佳管理方式
　　E．最佳投資渠道

　　【答案】AC

　　■均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ 　）【2006年真題】

　　【答案】錯
　　【解析】均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。

　　適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用

　　當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用

　　根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（ ?。r，便為最高最佳使用。【2006年真題】
　　A．與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
　　B．達(dá)到規(guī)模遞增
　　C．內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
　　D．外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
　　E．外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

　　【答案】AC

　　五種估價前提 特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題與判斷題。

　　■保持現(xiàn)狀前提

　　房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

　　保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤－建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）＜現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

　　■裝飾裝修改造前提（不改變用途，也包括對土地進(jìn)行改造）

　?。ㄑb飾裝修后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值

　　■改變用途前提

　　（新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值

　　■重新開發(fā)前提

　?。ㄖ匦麻_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

　　■上述情形的組合

　　特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。

　　某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（ ?。?yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價?！?007年真題】
　　A．合法原則
　　B．最高最佳使用原則
　　C．估價時點原則
　　D．替代原則

　　【答案】B

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