2015房地產估價師《理論與方法》重難點（14）

　　2．地產權益的含義（掌握）

　　是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。

　　房地產的各種權利——所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權等

　　受到其他房地產權利限制的房地產權利——如設立了抵押權的房屋所有權和建設用地使用權

　　受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利——如城市規(guī)劃對土地用途、容積率、綠地率等的限制，房地產被人民法院查封而其處分收到限制

　　房地產的額外利益或收益——如樓頂?shù)膹V告收益

　　房地產權利的總類

　　房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利（四項權能）所有權形式有

　　■單獨所有

　　■共有（按份共有共同共有）

　　■建筑物區(qū)分所有（專有部分的所有權+專有部分以外的共有部分的持有權+因共同關系所產生的成員權）

　　建設用地使用權（實質上是空間利用權利，或空間權，地表、地上、地下可分設）

　　國有建設用地使用權，包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權、其他建設用地使用權

　　宅基地使用權 宅基地使用權人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及附屬設施

　　土地承包經營權

　　地役權：房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產以提高自己房地產效益的權利。如：通行地役權——在他人的土地上通行的權利；排水地役權、眺望地役權。

　　抵押權：債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償

　　租賃權：以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。租賃權是債權，其他權利都是物權

　　此處沒有聽出時間點，麻煩教務老師幫忙聽個正確的時間點，謝謝。

　　物權與債權

　　物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利；物權是絕對權，對世權。債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務無關的人作為或者不作為；債權是對人權、相對權。

　　如果特定的房地產，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權。如果有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權。

　　所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

　　房地產所有權可分為獨有，共有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內的住宅，商業(yè)，用房等專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ?。?005年真題】

　　【答案】對

　　建筑物區(qū)分所有權包括（ 　）等?！?004年真題】
　　A．按份共有所有權
　　B．專有部分所有權
　　C．共同關系成員權
　　D．共同部分持份權
　　E．長期使用租賃權

　　【答案】BCD

　　（判斷題）房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。（ ?。?007年真題】

　　【答案】對

　　實物和權益對房地產的影響

　　有形資產價值主要由實物決定。無形資產價值主要由權益決定。房地產價值決定中，實物和權益都很重要

　　3．房地產區(qū)位的含義（掌握）

　　房地產區(qū)位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。包括：位置、交通（通達性accessibility）、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等

　　4．房地產的其他稱謂（了解）

　　5．房地產的基本存在形態(tài)（了解）

　　房地產－可單指土地、可單指建筑物，也可指土地與建筑物的綜合體

　　土地－僅指土地部分

　　建筑物－僅指建筑物部分

　　房地－專指土地和建筑物的綜合體

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