房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（8）

　　5.5 建筑物折舊

　　5.5.1 建筑物折舊的概念和原因

　　這里所講的建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質(zhì)上的區(qū)別。估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從重新購建價格中扣除折舊，即是進行減價調(diào)整。

　　在實際估價中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三個方面。

　　5.5.1.2　建筑物折舊的原因

　　（1）物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。

　?。?）功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬θ狈?、落后或過剩所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內(nèi)部布局過時，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認為的必要設(shè)施、設(shè)備等。拿住宅來說，現(xiàn)在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個辦公樓沒有智能化或智能化程度不夠，相對而言也落后了。

　?。?）經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例如，一個高級居住區(qū)附近建設(shè)了一座工廠，該居住區(qū)的房地戶價值下降，這就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊一般是不可恢復(fù)的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產(chǎn)的價值降低，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種現(xiàn)象不會永久下去，當經(jīng)濟復(fù)蘇后，這方面的折舊也就消失了。

　　5.5.1.2 建筑物折舊的求取方法

　　求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法；②市場提取法；③分解法。這些方法還可以綜合運用。

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