房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料（19）

　　二、內(nèi)容講解：

　　4.6 交易日期調(diào)整

　　4.6.1 交易日期調(diào)整的含義

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同 （ 往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點 ） ，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

　　4.6.2 交易日期調(diào)整的方法

　　采用百分率法進行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù) = 在估價時點時的價格

　　交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實例、估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查在過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價格，找出這類房地產(chǎn)價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可通過價格指數(shù)或價格變動率進行，也可采用時間序列分析 （ 有關(guān)內(nèi)容可參見本書第 8 章“長期趨勢法” ） .

　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。

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