房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料（2）

　　1.2.3 對房地產(chǎn)估價基本事項(xiàng)的認(rèn)識

　　確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識，即要充分了解估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)。

　　1.2.3.1 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價對象

　　估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術(shù)路線就無從談起。

　　例如，某估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市?，F(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價對象抵債，估算其價值。估價時點(diǎn)距離可以上市之日還有6個月時間，此時的估價技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點(diǎn)。

　　這里對估價對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個特殊的估價對象，就無法提出“先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線。

　　1.2.3.2 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價目的

　　估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。

　　例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押價值評估”目的下對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明：在處分該抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說，該房地產(chǎn)在“抵押價值評估”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。

　　又如，為了保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價，其價格內(nèi)涵將不包括土地的價值，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)估價的價值主體（保險(xiǎn)公司）所關(guān)心的僅是房屋的價格，在出險(xiǎn)時土地是不會受到損失的。

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