2015年房地產(chǎn)估價師《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義32

　　6.2 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　6.2.1 宏觀因素分析

　　6.2.2 市場狀況分析

　　6.2.3 相關(guān)因素分析

　　6.2.1 宏觀因素分析

　　宏觀因素分析

　　地區(qū)經(jīng)濟特征分析

　　項目所在地域的情況分析

　　6.2.2 市場狀況分析

　　供給分析

　　當(dāng)前的存量、過去的走勢和款來可能的供給

　　分析城市規(guī)劃及可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃

　　分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異

　　需求分析

　　需求預(yù)測

　　分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　吸納率分析

　　市場購買者的產(chǎn)品功能需求

　　競爭分析

　　競爭項目的功能和特點

　　市場細分，明確擬建項目的目標(biāo)使用者

　　市場占有率分析

　　估算市場供給總吸納量

　　估算項目吸納量 項目吸納量＝市場供求缺口×擬開發(fā)項目市場占有率

　　提出有利于增加市場占有率的建議

　　6.2.3 相關(guān)因素分析

　　住宅項目

　　寫字樓項目

　　商業(yè)購物中心項目

　　工業(yè)或倉儲項目

　　6.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位

　　6.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位概念及作用

　　6.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的依據(jù)

　　6.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的原則

　　6.3.4 市場定位工作內(nèi)容

　　6.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位概念及作用

　　概念

　　是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和市場分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境和企業(yè)與項目自身條件特征，選定目標(biāo)市場，確定消費群體，明確項目檔次和設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)

　　作用

　　有利于開發(fā)項目的市場的特色，提高競爭力

　　為開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)策略、資源整合等工作提供依據(jù)

　　幫助開發(fā)商規(guī)避投資風(fēng)險

　　可賦予項目鮮明個性

　　6.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的依據(jù)

　　建筑綜合體所在城市和區(qū)域的市場資料

　　與開發(fā)項目所涉及的各種潛在使用用途相關(guān)的各種業(yè)態(tài)和行業(yè)背景，以及不同業(yè)態(tài)和行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，供以確定項目不同使用面積的配比

　　開發(fā)項目所處位置的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析

　　6.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的原則

　　符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的原則

　　經(jīng)濟性原則

　　適應(yīng)性原則

　　合法合規(guī)性原則

　　6.3.4 市場定位工作內(nèi)容（五方面）

　　整體市場定位

　　主題形象定位

　　客戶定位

　　目標(biāo)消費群定位

　　目標(biāo)投資小業(yè)主定位

　　目標(biāo)經(jīng)營客戶定位

　　產(chǎn)品定位

　　價格定位

　　6.4 房地產(chǎn)市場分要與市場定位報告（七大內(nèi)容）

　　房地產(chǎn)宏觀市場分析

　　區(qū)域市場分析

　　客戶群需求分析

　　項目定位分析

　　產(chǎn)品功能定位

　　價格策略

　　營銷策略

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