房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理課程講義（19）

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

　　【主要內(nèi)容】

　　房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面

　　1.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間

　　需求者－是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)

　　供給者－房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)的提供者（開(kāi)發(fā)商和存量房所有者）

　　1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　資產(chǎn)市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益

　　投資收益（兩部分）

　　在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金

　　在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益

　　1.3 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給

　　【記憶要點(diǎn)】A決定B的需求，B決定A的供給

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。 （ ）

　　【答案】×
　　【解析】空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，主要是開(kāi)發(fā)商和存量房的所有者

　　【典型例題】

　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（ ）

　　【答案】√
　　【解析】空間市場(chǎng)供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。

　　1.4 均衡狀況

　　均衡狀況的特點(diǎn)

　　租金和價(jià)格都不發(fā)生變化

　　價(jià)格與重置成本相同

　　新增量和滅失量相等

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變

　　實(shí)質(zhì)

　　這種均衡狀況事實(shí)上不存在

　　但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)

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