房地產(chǎn)估價師考試：法律知識考點精析

　?。?）本章涉及有關(guān)的法律包括：①《中華人民共和國立法法》、②《中華人民共和國民法通則》、③《中華人民共和國合同法》、④《中華人民共和國物權(quán)法》。

　　（2）本章的重點和易考點包括：

　　1）有關(guān)法的基礎(chǔ)知識我們應(yīng)熟悉。主要熟悉法的概念和憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和部門規(guī)章等中國現(xiàn)行法律制度體系的構(gòu)成框架及其內(nèi)涵、制定主體、規(guī)范范圍、相互關(guān)系等。

　　2）有關(guān)民法的內(nèi)容。

　　一是要掌握民事法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容。

　　二是民事權(quán)利的分類，要掌握兩種分類方法及具體分類內(nèi)涵、特點，即“根據(jù)權(quán)利標(biāo)的的不同性質(zhì)，民事權(quán)利可分為財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)；根據(jù)權(quán)利的作用，民事權(quán)利可分為支配權(quán)、請求權(quán)、形成權(quán)和抗辯權(quán)”。如2005年的試題中，有一道有單項選擇題：根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利中屬于形成權(quán)的是（D）。
　　A．物權(quán)
　　B．知識產(chǎn)權(quán)
　　C．人身權(quán)
　　D．撤銷權(quán)

　　做此題，考生必須熟悉民事權(quán)利分類中形成權(quán)的具體范圍。在教材上也是以小例子出現(xiàn)的，可能被考生忽視，也就是“形成權(quán)是指權(quán)利主體依自己的行為，使自己與他人之間的法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利，如撤銷權(quán)、解除權(quán)、追認(rèn)權(quán)、選擇權(quán)等”。

　　三是要清楚自然人的分類。也就是根據(jù)自然人不同的認(rèn)知能力，將自然人分為完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人3種。我們關(guān)鍵要搞清這三類自然人的范圍：①從年齡上分，完全民事行為能力人包括18周歲以上的公民以及16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。10周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人。不滿10周歲的未成年人為無民事行為能力人。②從能否完全辨認(rèn)自己行為的精神病人來劃分，凡不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人；不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人。記住一個是“不能完全辨認(rèn)”，一個是“不能辨認(rèn)”。

　　四是要掌握關(guān)于宣告失蹤和宣告死亡的條件和宣告部門。要分清：公民下落不明滿2年的，可以宣告失蹤；公民下落不明滿4年的，可以宣告死亡。宣告部門都是人民法院。

　　3）要掌握有關(guān)《中華人民共和國合同法》的內(nèi)容。

　　一是要搞清合同的訂立程序，即要約和承諾兩個步驟的含義與特點，同時還要掌握要約與要約邀請的區(qū)別。如2005年的試題中，有一道判斷題：承諾由受要約人向要約人作出，并且在規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人時才能生效。（√）

　　只有掌握了下述內(nèi)容：“承諾必須向要約人作出，如果向要約人以外的其他人作出，則只能視為對他人發(fā)出要約，不能產(chǎn)生承諾效力。承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人。承諾只有到達要約人時才能生效”，這道題才能做正確。

　　二是要掌握有關(guān)《中華人民共和國合同法》中的定金罰則。2004年試題中，有一道判斷題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與另一企業(yè)簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地總價款為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)公司向企業(yè)先支付了700萬元定金。此后由于該地區(qū)投資環(huán)境改善，該企業(yè)未履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，則該企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司返還1400萬元。（X）

　　這是一道涉及計算的判斷題。我們要熟悉《中華人民共和國擔(dān)保法》中“定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%”的規(guī)定以及《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。因為3000萬元×20%=600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)公司向企業(yè)先支付了700萬元定金，對于超出600萬元的100萬元，則不應(yīng)雙倍返還定金。

　　4）有關(guān)物權(quán)法的內(nèi)容。目前《中華人民共和國物權(quán)法》已出臺并實施，我們要結(jié)合其中的規(guī)定掌握用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的特點及分類。如2005年試題中，有一道多項選擇題：擔(dān)保物權(quán)包括（CDE）。
　　A．地役權(quán)
　　B．典權(quán)
　　C．抵押權(quán)
　　D．留置權(quán)
　　E．質(zhì)權(quán)

　　此題知識點包括：用益物權(quán)包括承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)（國有土地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)（居住用途的集體土地使用權(quán)）、地役權(quán)等。目前《物權(quán)法》未把“典權(quán)”列入其中。擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。

　　5）要搞清物權(quán)與債權(quán)在主體、客體和內(nèi)容方面的區(qū)別。

　?、俑拍睿何餀?quán)指權(quán)利主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對物的直接管理和支配，并排除他人干涉的權(quán)利。債權(quán)是權(quán)利主體按照合同約定或者法律規(guī)定，請求相對人為或不為特定行為的權(quán)利。

　?、谛再|(zhì)、特征：物權(quán)是對事權(quán)，具有獨占性、排他性，反映物質(zhì)財富的靜態(tài)所有關(guān)系。債權(quán)是對人權(quán)，不具有排他性，反映動態(tài)的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。

　?、鄯申P(guān)系主體：物權(quán)是特定權(quán)利主體和不特定義務(wù)主體之間的法律關(guān)系。債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的法律關(guān)系。

　?、芸腕w：物權(quán)的客體是物；債權(quán)的客體是物、行為、智力成果。

　?、輧?nèi)容：物權(quán)是對物的直接管理和支配，并排除他人干涉。債權(quán)是請求債務(wù)人履行債務(wù)。

　?、迿?quán)能：物權(quán)具有占有、使用、收益和處分權(quán)。債權(quán)具有請求權(quán)和受領(lǐng)權(quán)。

　?、弋a(chǎn)生方式：物權(quán)的種類及內(nèi)容均由法律創(chuàng)設(shè)；債權(quán)的產(chǎn)生基于合同、侵權(quán)行為、不當(dāng)?shù)美?、無因管理。

　　⑧實現(xiàn)方式：物權(quán)是物權(quán)所有人自己行使權(quán)利。債權(quán)是實現(xiàn)權(quán)利須憑借債務(wù)人履行義務(wù)。

　?、嵝ЯΓ何餀?quán)有追及效力和優(yōu)先權(quán)。債權(quán)無追及效力和優(yōu)先權(quán)。

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