2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》講義（7）

　　1.2 相關(guān)問題分析

　　物業(yè)估價

　　直接資本化法

　　準備金（大修基金）

　　準備金用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出

　　保存在一個名為有息銀行貸款的賬目下

　　其利息用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費用

　　可以按有效毛租金收入或年凈經(jīng)營收入的一個百分比提取

　　保證金基金（租戶繳納的租賃保證金）

　　保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入

　　所得稅

　　按利潤的25%繳納企業(yè)所復(fù)得稅

　　2．收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用

　　人工費

　　公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

　　維修和保養(yǎng)費

　　室內(nèi)裝修費

　　生活用水和污水排放

　　能源費

　　康樂設(shè)施費

　　雜項費用

　　綠化養(yǎng)護費

　　清潔衛(wèi)生費

　　保安費用

　　辦公費

　　固定資產(chǎn)折舊費－通常按5年計折舊

　　不可預(yù)見費－前7項費用之和的5%

　　保險費

　　火險

　　火險附加險

　　全損險

　　鍋爐保險

　　財產(chǎn)毀損責(zé)任保險

　　租金損失保險

　　職工信用保險

　　業(yè)主和租戶責(zé)任保險

　　交通工具保險

　　物業(yè)服務(wù)免費項目管理系統(tǒng)費和利潤

　　以有效毛租金收入作為基數(shù)的百分比

　　如有效毛租金收入低于預(yù)計的某一數(shù)值時，還可以確定物業(yè)管理費和利潤的一個最低值

　　法定稅費

　　指營業(yè)稅及附加，5.5%

　　物業(yè)服務(wù)收費分為包干制和酬金制兩種形式

　　包干制物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅率和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤三部分

　　酬金制物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分

　　包干制中，營業(yè)稅及附加的征收基數(shù)是物業(yè)服務(wù)成本

　　酬金制中，營業(yè)稅及附加的征收基數(shù)是酬金

　　所以酬金制中營業(yè)稅及附加負稅負擔(dān)小，政府鼓勵采用酬金制

　　房產(chǎn)稅

　　按房產(chǎn)原值的1.2%

　　按租金收入的12%

　　【2008年真題】

　　目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取包干制收費模式。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】政府鼓勵采用酬金制。

　　3．收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　　年度運營預(yù)算

　　資本支出預(yù)算

　　物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程，稱為資本支出

　　一般通過建立準備金基金制度解決

　　長期預(yù)算

　　4．收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　是物業(yè)公司向業(yè)主提供的財務(wù)報告

　　主要內(nèi)容

　　租金清單

　　每一個出租單元的分類賬

　　經(jīng)營概況介紹

　　經(jīng)營情況分析報告

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