房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)要點(diǎn)（3）

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（8大因素）

不確定因素　不確定的原因　土地費(fèi)用　土地成本占總成本比重大
招掛掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定　建筑安裝工程費(fèi)　建安費(fèi)用估算價(jià)與承包商報(bào)價(jià)之間有差異
開工后建材和人工費(fèi)會(huì)發(fā)生變化　租售價(jià)格　物業(yè)的供求關(guān)系變化
各種因素會(huì)發(fā)生變化　開發(fā)期與租售期　準(zhǔn)備期的不確定
建造期的不確定
租售期的不確定　容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)　政府批準(zhǔn)容積率的不確定
可供出租出售面積不確定（公攤）　資本化率　評(píng)估時(shí)所選取的資本化率與將來實(shí)際投資收益率之間會(huì)出現(xiàn)誤差　貸款利率　影響財(cái)務(wù)杠桿的有效性及融資成本　資本金的比例　借貸資金所占比例越大融資成本越高　

　　【重點(diǎn)】如果選擇開發(fā)項(xiàng)目資本化率

　　采用市場(chǎng)法，選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率

　　【2008年真題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ）。
　　A．開發(fā)期和租售期
　　B．權(quán)益投資比率
　　C．資本化率
　　D．貸款利率
　　E．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　【答案】ACD

　　【解析】注意區(qū)別開發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定因素是不同的。BE是置業(yè)投資的不確定性因素。

　　2．房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　購買價(jià)格

　　權(quán)益投資比率－權(quán)益資本（資本金）占初始資本投資總額的比例，指標(biāo)低意味著借的錢多

　　空置率

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　3．不確定性因素的相互作用

　　作用機(jī)制

　　各種因素會(huì)最終影響項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益

　　如果收入和費(fèi)用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大

　　如果收入和費(fèi)用不同步變化，則有必要分析這些因素對(duì)收益的影響程度

　　不確定性分析的種類

　　盈虧平衡分析

　　敏感性分析

　　風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）

 泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通