房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》課程講義（2）

　　【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結

　　起始　需求　供給　租金水平　租金上漲率　空置　第一階段　A～B　增加　不變　上漲　未提及　下降　第二階段　B~C　增加
需求與供給等速度增長　增長
供給與需求同速增長　上漲　提高　下降　第三階段　C～D　增加
但需求增加速度低于供給增加速度　增長
供給增長速度快于需求增長速度　上漲　下降　提高　第四階段　D～E　減少　高增長　下降　負數(shù)　提高　

　　【2008年真題】

　　在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ ）

　　【答案】對
　　【解析】自然周期的下降階段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少。

　　【2007年真題】

　　在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段
　　C．第三階段
　　D．第四階段

　　【答案】C

　　【解析】參見總結表?？罩寐噬仙砻饕欢ㄊ菑纳舷蛳碌淖邉?，三或四階段，而上升接近合同水平，就是快到到達中間的線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達到最高空置率。

　　【2007年真題】

　　下列關于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（ ）。
　　A．房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生
　　B．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高
　　C．房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格
　　D．在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率
　　E．在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

　　【答案】ABD

　　【解析】C 供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；D 轉折點處供給增長等于需求增長，轉折點之前需求增長大于供給增長，轉折點之后需求增長小于供給增長；E 租金和空置率非同向。

　　【2006年真題】

　　在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（ ）階段
　　A．租金增長率上升
　　B．新增供給小于新增需求
　　C．新開工項目增加
　　D．租金增長率下降

　　【答案】D

　　【解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段。BC第一階段沒有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余。一階段租金增長率下降，四階段租金下降。

　　【2005年真題】

　　在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ）
　　A．第一階段
　　B．第二階段
　　C．第三階段
　　D．第四階段

　　【答案】B
　　【解析】在合理空置率之下的是二三階段，但階段二的空置率在下降，而階段三的空置率在上升。注意水平與方向是不同的。

　　【2005年真題】

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。
　　A．第一階段
　　B．第二階段初期
　　C．第二階段后期
　　D．第三階段
　　E．第四階段

　　【答案】BC
　　【解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快

　　2.5 房地產(chǎn)市場的投資周期

　　第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目

　　第二階段，投資者的投資回報預期隨著租金的回升而提高，資本流入市場

　　第三階段，由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目

　　【2005年真題】

　?。ㄅ袛囝}）當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加

　　【答案】×

　　【解析】第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目

　　2.6 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關系

　　投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期

　　【2008年真題】

　　下列關于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是（ ）。
　　A．自然周期與投資周期同步變化
　　B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
　　C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
　　D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期

　　【答案】D

　　【2006年真題】

　　房低產(chǎn)市場上的投資周期領先于自然周期的變化。（ ）

　　【答案】×
　　【解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場自然周期。

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