房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案經(jīng)濟比選

　　5.1 方案經(jīng)濟比選及其作用

　　5.2 方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　5.3 方案經(jīng)濟比選規(guī)則及注意事項

　　5.1 方案經(jīng)濟比選及其作用

　　概念

　　是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案

　　方案經(jīng)濟比選的類型

　　互斥關(guān)系√

　　獨立關(guān)系

　　相關(guān)關(guān)系

　　比選類型

　　局部比選和整體比選

　　綜合比選和專項比選

　　定性比選和定量比選

　　方案經(jīng)濟比選的作用

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策及可行性研究的過程，實際就是對各種可能的方案進行比選和擇優(yōu)的過程

　　5.2 方案經(jīng)濟比選定量分析方法

　　5.2.1 差額投資內(nèi)部收益率法

　　5.2.2 凈現(xiàn)值法

　　5.2.3 等額年值法

　　5.2.4 費用現(xiàn)值法和等額年費用法

　　5.2.5 其他經(jīng)濟比選方法

　　5.2.1 差額投資內(nèi)部收益率法

　　概念

　　計算出兩個方案的各期凈現(xiàn)金流量的差額，作為一個新的現(xiàn)金流量，計算它的內(nèi)部收益率

　　判定標準

　　差額內(nèi)部收益率大于投資者的最低可接受收益率或基準收益率時，選投資大的方案

　　差額內(nèi)部收益率小于投資者的最低可接受收益率或基準收益率時，以投資小的方案為優(yōu)選方案

　　多個方案比選時，按投資由小到大排序，依次相鄰兩兩比選

　　5.2.2 凈現(xiàn)值法

　　計算各方案的財務凈現(xiàn)值

　　以財務凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.3 等額年值法

　　當不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應將不同方案的財務凈現(xiàn)值換算為年值

　　以等額年值大的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.4 費用現(xiàn)值法和等額年費用法

　　對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時可采用

　　計算不同方案的費用現(xiàn)值，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案

　　當采用等額年費用時，計算不同方案的等額年費用，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案

　　5.2.5 其他經(jīng)濟比選方法

　　對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選

　　5.3 方案經(jīng)濟比選規(guī)則及注意事項

　　方案比選規(guī)則

　　當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同 ，且項目無資金約束條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值和差額投資內(nèi)部收益率法

　　當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進行方案比選，須對各可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期，通地運用最小公倍數(shù)法和研究期法進行調(diào)整，然后再比選

　　當可供比選方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現(xiàn)值法和等額年費用法

　　注意事項

　　應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則

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