房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義18

　　3.4 開工申請與審批

　　3.4.1 施工許可證的含義

　　3.4.2 申領(lǐng)施工許可證的條件

　　3.4.3 申請辦理施工許可證的程序

　　3.4.1 施工許可證的含義

　　時間

　　在招標(biāo)工作結(jié)束后，工程施工前

　　申領(lǐng)單位

　　建設(shè)單位（注意不是施工單位）

　　核發(fā)單位

　　工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管理部門

　　審查內(nèi)容

　　工程是否符合法定的開工條件

　　3.4.2 申領(lǐng)施工許可證的條件（8個）

　　已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了兩證-有地

　　在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《規(guī)劃許可證》-有規(guī)劃

　　有《拆遷許可證》，拆遷進(jìn)度符合施工要求-地可以施工

　　已簽署了施工合同-有施工的人

　　有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料（有+通過審查）-有圖

　　有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施-有安全保證

　　應(yīng)該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同－有監(jiān)理的人

　　建設(shè)資金已落實（落實的標(biāo)準(zhǔn)）（是落實而非到位）-有錢

　　獲得了人防備案，繳納了有關(guān)費用－辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢

　　【重點】建設(shè)資金已落實的標(biāo)準(zhǔn)

　　建設(shè)工期不足一上的，到位資金原則上不少于合同價的50%

　　建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，也可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保

　　3.4.3 申請辦理施工許可證的程序

　　建設(shè)單位領(lǐng)取《申請表》

　　建設(shè)單位在《申請表》上加蓋印鑒，并附加相關(guān)證明文件，向發(fā)證機會提出申請

　　發(fā)證機會批復(fù)

　　符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證

　　對于證明文件有問題的，限期要求補正，審批時間自證明文件補正齊全后順延

　　不符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位并說明理由

　　在施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請施工許可證

　　3.5 前期工作的其它環(huán)節(jié)

　　內(nèi)容

　　征地、拆遷、安置、補償

　　三通一平

　　市政設(shè)施的談判與協(xié)議

　　安排短期和長期信貸

　　尋找預(yù)租（售）客戶

　　進(jìn)一步分析市場狀況

　　制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略

　　洽談開發(fā)項目保險事宜等

　　前期工作完成后，開發(fā)商再進(jìn)行一次財務(wù)評價

　　開發(fā)商必須本著謹(jǐn)慎的原則（即不高估收益，不低估成本）

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