成本法估價(jià)的認(rèn)識(shí)與思考

　　在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，成本法估價(jià)的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價(jià)師們可能也會(huì)因此而懷疑成本法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價(jià)方法。但是，我們有時(shí)又不得不采用成本法來(lái)對(duì)缺乏市場(chǎng)依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在某些情況下成本法還可能成為估價(jià)所能采用的唯一方法。帶著這些問題，筆者對(duì)成本法估價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　一、成本法估價(jià)的基礎(chǔ)

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對(duì)其價(jià)值貢獻(xiàn)的作用入手來(lái)探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格依據(jù)其生產(chǎn)所花費(fèi)的必要費(fèi)用而決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是與其開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的必要費(fèi)用相聯(lián)系的，在估價(jià)中，我們可以通過分析和測(cè)算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來(lái)判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　在缺乏市場(chǎng)交易時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者是通過房地產(chǎn)的成本來(lái)認(rèn)識(shí)和理解其價(jià)值的，賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)，買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于其所預(yù)計(jì)的重新建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。市場(chǎng)的參與者通過成本來(lái)認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，提供了成本法能夠被認(rèn)同的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的教科書里一般對(duì)認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的估價(jià)。可見成本法在理論上對(duì)于一切房地產(chǎn)估價(jià)都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價(jià)，也適合單獨(dú)建筑物或建筑物局部的估價(jià)，有時(shí)成本法還可用來(lái)得出市場(chǎng)比較法和收益法估價(jià)中所需要的一些比較修正基礎(chǔ)，例如，市場(chǎng)比較法中，估價(jià)對(duì)象與實(shí)例相比缺少某項(xiàng)設(shè)備（如電梯）估價(jià)師要對(duì)此作出修正，那么增加該設(shè)備所需的成本就可作為修正基礎(chǔ)。由此可見成本法運(yùn)用范圍是相當(dāng)廣泛的，這是成本法適用的基礎(chǔ)。

　　雖然成本法在理論上可用于一切房地產(chǎn)的估價(jià)，但是我們不要忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的這個(gè)事實(shí)，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）第5.1.7條指出：“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法為主要的估價(jià)方法?！边@就告訴我們，對(duì)于那些有著大量市場(chǎng)交易案例、有收益資料的房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用比較法或收益法作為估價(jià)的首選方法，而不能將成本法作為其主要的估價(jià)方法，成本法在這種情形下，一般只能是估價(jià)的一種次選方法。在估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的實(shí)據(jù)，即找到使成本法估價(jià)結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)價(jià)格的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目的放棄其他方法的使用。

　　二、成本法中成本的構(gòu)成內(nèi)容

　　成本法一般定義為：求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通常意義上的成本是指生產(chǎn)銷售過程中所花費(fèi)的代價(jià)，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價(jià)（利息）。而估價(jià)中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價(jià)應(yīng)獲取的報(bào)酬即利潤(rùn)。因此成本法估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象的成本，而是通過對(duì)其價(jià)格形成過程中各種花費(fèi)（成本）和利潤(rùn)的分析測(cè)算來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，或者說成本法是通過模擬估價(jià)對(duì)象的生產(chǎn)過程求取其價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　使用成本法進(jìn)行估價(jià)，有必要搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容和其內(nèi)涵實(shí)質(zhì)?！兑?guī)范》第5.4.2條指出了房地產(chǎn)價(jià)格的一般構(gòu)成內(nèi)容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1、土地取得費(fèi)用；2、開發(fā)成本；3、管理費(fèi)用；4、投資利息；5、銷售稅費(fèi)；6、開發(fā)利潤(rùn)?！狈康禺a(chǎn)的價(jià)格從開發(fā)建設(shè)的角度來(lái)看是由成本和利潤(rùn)構(gòu)成的，但從估價(jià)的角度來(lái)看，建造房地產(chǎn)的個(gè)別成本和利潤(rùn)并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是因?yàn)椋?、房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用所決定的，建造房地產(chǎn)的花費(fèi)只有產(chǎn)生被市場(chǎng)認(rèn)可的效用時(shí)，這種花費(fèi)才會(huì)對(duì)價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會(huì)增加價(jià)格或價(jià)值。否則，花費(fèi)再多也有可能不增加價(jià)格或價(jià)值，甚至減少價(jià)格或價(jià)值；2、當(dāng)花費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時(shí)，花費(fèi)也不會(huì)和價(jià)格或價(jià)值呈等量增減；3、效用所需花費(fèi)的代價(jià)，不是由個(gè)別生產(chǎn)花費(fèi)所決定的，而是由社會(huì)的一般平均花費(fèi)所決定的，也即是說并不是能產(chǎn)生效用的個(gè)別花費(fèi)越多或越少，相應(yīng)的價(jià)格或價(jià)值就越多或越少。因此，成本法求取的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對(duì)此《規(guī)范》第5.4.3條中作了如此說明：“估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。”

　　三、成本法估價(jià)如何遵循估價(jià)原則

　　要使成本法估價(jià)結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象合理取舍和增減，并有充分客觀合理的理由。為此，我們有必要來(lái)思考成本估價(jià)時(shí)，如何遵循估價(jià)原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法估價(jià)的基礎(chǔ)，遵循替代原則要求與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較確定估價(jià)對(duì)象各成本內(nèi)容的取舍或增減，不以估價(jià)對(duì)象個(gè)別成本實(shí)際構(gòu)成內(nèi)容作為估價(jià)成本構(gòu)成內(nèi)容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價(jià)成本的構(gòu)成內(nèi)容）。各成本內(nèi)容的取值也要與建造類似房地產(chǎn)的一般正?；ㄙM(fèi)比較確定，不以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別花費(fèi)為取值標(biāo)準(zhǔn)（如政策所減免的稅費(fèi)就不能在從估價(jià)時(shí)從成本中扣除）。謹(jǐn)慎的購(gòu)買者為一房地產(chǎn)所愿支付的價(jià)格，不會(huì)超過具有相同效用的類似房地產(chǎn)的取得成本，聰明的建造者（賣者）也不會(huì)花費(fèi)高于類似房地產(chǎn)的建造費(fèi)用來(lái)建造其房地產(chǎn)，這就使人們?cè)谡J(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必然要進(jìn)行比較。通過比較類似房地產(chǎn)的價(jià)格和成本，才能判斷所支付的價(jià)格或花費(fèi)的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值來(lái)衡量的。類似房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)被建造所花費(fèi)的必要成本，提供了待估房地產(chǎn)價(jià)格判斷的一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此替代原則指示我們，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的成本構(gòu)成內(nèi)容和相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)通過市場(chǎng)比較分析來(lái)確定。

　　2、最高最佳使用原則。最高最佳使用的概念是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的根本，房地產(chǎn)的價(jià)格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的，最高最佳使用決定了其可能的最高價(jià)格或價(jià)值，但是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)并不一定處于其最高最佳使用狀態(tài)，這是我們估價(jià)時(shí)必須分析的問題。最高最佳使用體現(xiàn)在：估價(jià)土地的價(jià)格或價(jià)值時(shí)假設(shè)其為空地并能開發(fā)至最高最佳使用狀態(tài)；估價(jià)建筑的價(jià)格或價(jià)值時(shí)假設(shè)其經(jīng)過改造能達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。假設(shè)為空地時(shí)土地可能有一最高最佳使用用途，當(dāng)有建筑物時(shí)房地合一可能有另外一種最高最佳使用用途，因此，在用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性和產(chǎn)出最大化入手結(jié)合估價(jià)目的來(lái)分析判斷房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。在進(jìn)行最高最佳使用分析時(shí)，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于均衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于均衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其最高最佳使用狀態(tài)、或者土地的最高最佳使用限制了建筑物發(fā)揮其最大效用、或者建筑物各組成部分的不匹配，都有可能造成房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來(lái)進(jìn)行分析和測(cè)算。人們購(gòu)買房地產(chǎn)的期望是獲得價(jià)值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地產(chǎn)預(yù)期所能達(dá)到的可能的最高收益和可能產(chǎn)生的最大效用。因此在成本法估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象如果為空地應(yīng)以其最高最佳使用用途進(jìn)行分析估價(jià)，當(dāng)房地合一時(shí)，要分析假設(shè)所占用的土地為空地時(shí)的最高最佳使用和房地合一時(shí)最高最佳使用是否一致，從而分析建筑物的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的影響是增值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值會(huì)隨著供給和需求的變動(dòng)而變動(dòng)，在用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求分析。如果成本與價(jià)格不成比例的變動(dòng)，房地產(chǎn)將具有較多或較少的利潤(rùn)，從而影響房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，使其等量減少或增加。從另一角度來(lái)看，成本的投入只有當(dāng)其會(huì)增加房地產(chǎn)的效用時(shí)，才可能形成房地產(chǎn)的價(jià)值，而且所產(chǎn)生的效用還必須被市場(chǎng)認(rèn)可，其形成的價(jià)值才會(huì)得到實(shí)現(xiàn)。而效用的市場(chǎng)認(rèn)可是通過市場(chǎng)供求決定的，當(dāng)求大于供時(shí)，效用的認(rèn)可度就會(huì)提高從而增加房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，當(dāng)供大于求時(shí)，效用的認(rèn)可度就會(huì)減低從而降低房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本法估價(jià)考慮折舊時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對(duì)效用的認(rèn)可度來(lái)分析的。因此供求原則要求成本法中在運(yùn)用時(shí)，應(yīng)通過市場(chǎng)供求狀況來(lái)分析成本對(duì)房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實(shí)現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生利潤(rùn)大小和由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)增或調(diào)減成本法估價(jià)的結(jié)果。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。當(dāng)然在運(yùn)用以上原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，我們還應(yīng)遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)有效的法律法規(guī)對(duì)稅和費(fèi)的規(guī)定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的利率水平等來(lái)確定各成本內(nèi)容及其取值。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　以上筆者對(duì)成本法估價(jià)從理論上進(jìn)行了一般性回顧性的認(rèn)識(shí)與思考，對(duì)采用成本法估價(jià)如何遵循和運(yùn)用估價(jià)原則提供了一些思路。但房地產(chǎn)估價(jià)中，要使運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果合理和準(zhǔn)確，還有侍于估價(jià)師們?cè)趯?shí)踐中對(duì)估價(jià)理論、估價(jià)原則的進(jìn)一步的理解研究和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷探索。

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