賣家為快速賣房應(yīng)慎重選擇選“獨(dú)家代理”

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        而簽訂了“獨(dú)家代理”合約的房屋，如果最終不是通過(guò)委托的中介機(jī)構(gòu)出售的，那么賣家就要按照合同承擔(dān)違約責(zé)任，從而向中介機(jī)構(gòu)作出賠償。房主張先生便簽署了這種只約束了賣家責(zé)任的條款，本來(lái)希望快點(diǎn)賣房，結(jié)果卻惹來(lái)一場(chǎng)官司。

        為求從速選“獨(dú)家代理”

        2012年7月，想換房的張先生將自己名下的棲霞區(qū)某小區(qū)的一套房子以180萬(wàn)的價(jià)格掛在了某房產(chǎn)網(wǎng)站的二手房信息欄上。而信息登出的當(dāng)天，來(lái)看房的并非是買房者，而是多家中介公司。南京某中介公司的工作人員在網(wǎng)上看到信息后，主動(dòng)聯(lián)系了張先生，并上門查看了該房屋及權(quán)屬證書。在確認(rèn)房源信息準(zhǔn)確后，中介就力勸張先生接受獨(dú)家代理銷售。

      “我當(dāng)時(shí)特別著急換房，心想獨(dú)家代理銷售就是全心全意幫我賣房，我覺(jué)得挺省事的。”于是，急于賣房的張先生順?biāo)浦?，答?yīng)了中介公司獨(dú)家代理的要求。

        達(dá)成一致意見(jiàn)的張先生和中介公司第二天就簽訂了居間合同，合同中約定：銷售一套房屋，委托價(jià)格180萬(wàn)元，委托期限自2012年7月5日至2012年8月5日，服務(wù)報(bào)酬為實(shí)際成交總價(jià)的1%。同時(shí)，雙方在合同特別約定事項(xiàng)一欄內(nèi)寫道，“張先生在委托期限內(nèi)獨(dú)家委托本公司出售房屋，張先生不再委托第三方出售或自行出售，銷售價(jià)超過(guò)180萬(wàn)元部分歸中介公司所有，若違反該約定，張先生則按出售房屋總價(jià)的2%支付違約金”。

        合同簽訂后，中介公司也確實(shí)多次帶人上門看房，但一直未能成交。等不及的張先生于是在2012年7月28日以180萬(wàn)元的價(jià)格和從網(wǎng)上看到信息來(lái)看房的王先生達(dá)成了交易，并隨即辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

        得知房屋已經(jīng)另外成交的中介公司非常憤怒，認(rèn)為張先生違反了約定，私自銷售房屋。為此，中介公司將張先生告到了南京市棲霞區(qū)人民法院，要求張先生支付房款2%的違約金，也就是36000元。而收到訴狀后的張先生同樣非常氣憤，“我覺(jué)得當(dāng)時(shí)和中介公司簽訂的居間合同中獨(dú)家委托代理?xiàng)l款排除了我的重要權(quán)利，加重了我的責(zé)任，而且限制了締約自由，屬于霸王條款，應(yīng)該是無(wú)效的?！?/p>

        本案未構(gòu)成霸王條款

      “從上述居間合同的特別約定明顯看出，該約定僅保護(hù)了中介公司的權(quán)利，但對(duì)房主張先生的權(quán)利并未作出約定。但并不能就此認(rèn)為該條款屬于無(wú)效約定?！庇喑苫⒙蓭熃忉尫Q，《合同法》第52條中規(guī)定的無(wú)效合同情形之一：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。綜合考慮到合同當(dāng)時(shí)簽訂的情況，該合同簽訂時(shí)不存在重大誤解或者顯失公平的情形，因此這份居間合同不屬于可撤銷合同。

         霸王條款是指一些經(jīng)營(yíng)者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業(yè)慣例等，限制消費(fèi)者權(quán)利，嚴(yán)重侵害群眾利益。而在這個(gè)案例中，張先生的行為應(yīng)該是放棄權(quán)利或者沒(méi)有約定。因?yàn)橹薪楣緵](méi)有利用信息上的不平等、供求關(guān)系的不平衡而將條款強(qiáng)加給業(yè)主。

        獨(dú)家代理與收費(fèi)應(yīng)匹配

        由于張先生和中介公司互不相讓，于是此案后來(lái)經(jīng)過(guò)3次庭審后才達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一方面，余成虎律師以約定的違約金遠(yuǎn)高于中介公司的實(shí)際勞務(wù)付出損失為由請(qǐng)求人民法院調(diào)低違約金；另一方面，中介公司考慮到自己的實(shí)際損失舉證困難。最終，中介公司接受了張先生支付的勞務(wù)費(fèi)2500元。

        提到這個(gè)案子，張先生自己都覺(jué)得很納悶，“我出售我自己的房子，怎么會(huì)因?yàn)橐环菥娱g合同而平白地惹來(lái)一場(chǎng)官司呢？”當(dāng)然中介公司為了自己的利益簽訂獨(dú)家代理銷售無(wú)可厚非，但是作為售房者的張先生更應(yīng)該注重保護(hù)好自己的權(quán)利，對(duì)于合同條款應(yīng)細(xì)致推敲，并可在條款中約定對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)內(nèi)容。

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