怎么解決二手房賣(mài)方不遷出戶(hù)口問(wèn)題

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    由于戶(hù)籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此各地法院通行做法都是不予立案。上海市2004年的《上海高院民一庭民事法律適用問(wèn)答》更是明確說(shuō)明“買(mǎi)方要求賣(mài)方實(shí)際履行約定，將戶(hù)口遷出并將自己戶(hù)口遷入的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶(hù)口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件受理范圍，法院也無(wú)權(quán)作出此類(lèi)民事判決，故該請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項(xiàng)。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶(hù)口的主張的，裁定不予受理或者駁回起訴?！倍矙C(jī)關(guān)在處理戶(hù)口糾紛時(shí)，又受到戶(hù)籍政策的限制。比如，出售方的房屋是賣(mài)方唯一的一套房屋，沒(méi)有其他的房屋可供賣(mài)方遷入戶(hù)口，則無(wú)論買(mǎi)方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無(wú)法將賣(mài)方戶(hù)口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地，買(mǎi)方的戶(hù)口也就無(wú)法遷入。一旦房屋交易因戶(hù)口發(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。

    那么，在實(shí)際二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)該如何處理戶(hù)口問(wèn)題呢？就如何防范和解決這一問(wèn)題筆者提出如下建議：

    首先，要了解當(dāng)?shù)氐膽?hù)籍政策。無(wú)論是買(mǎi)還是賣(mài)二手房，都應(yīng)該做一些相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如了解市場(chǎng)行情和買(mǎi)賣(mài)的各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，以及各種注意事項(xiàng)。其中應(yīng)該明白目前的戶(hù)籍政策。戶(hù)口的落定是應(yīng)該有固體地址的，也就是說(shuō)必須有可以落戶(hù)的固定物業(yè)。所以如果賣(mài)方想把房子賣(mài)了，那就得考慮戶(hù)口應(yīng)該遷去哪里，而買(mǎi)房則應(yīng)該清楚，在賣(mài)方將戶(hù)口遷出之前，自己是沒(méi)有辦法將戶(hù)口遷入該房產(chǎn)的。

    其次，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在了解了現(xiàn)行戶(hù)籍政策之后，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門(mén)申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記前，無(wú)論賣(mài)方承諾房屋內(nèi)是否有戶(hù)口，購(gòu)房者都最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶(hù)口仍未遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶(hù)口等。委托中介代為核實(shí)的，則應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書(shū)面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的責(zé)任心不強(qiáng)或有欺騙行為。

    最后，應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定戶(hù)口遷移條款和違約條款。如上家有戶(hù)口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶(hù)口遷移條款應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

    一、必須明確的在合同中約定賣(mài)方遷出時(shí)間。應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記前的特定期限內(nèi)將戶(hù)口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記、交付了大部分房款之后。

    二、預(yù)留部分房款并約定具體的違約責(zé)任。在交易中預(yù)留部分房款，待賣(mài)方將房屋內(nèi)的戶(hù)口全部遷移后再支付該部分房款，并在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時(shí)間后可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項(xiàng)。如果賣(mài)方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶(hù)口，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買(mǎi)方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣(mài)方進(jìn)行追償。

    三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶(hù)口遷出的話，購(gòu)買(mǎi)方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。如果同意這樣操作的話，那也應(yīng)該在買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中直接約定賣(mài)方拒不遷移戶(hù)口的賠償責(zé)任，并預(yù)留較多的尾款以及約定較高的違約金，例如逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算，直到賣(mài)方戶(hù)口全部遷移為止，通過(guò)這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，才能有效地約束出售方按時(shí)將戶(hù)口遷出，避免因?yàn)閷?duì)方的原因而影響了買(mǎi)受方遷戶(hù)口等權(quán)益。

    如果進(jìn)入房產(chǎn)訴訴途經(jīng)，那么最好能通過(guò)雙方調(diào)解的方式結(jié)案，通過(guò)法院施加壓力促使對(duì)方遷移戶(hù)口，履行義務(wù)，并且能夠和對(duì)方進(jìn)行良好的溝通，以達(dá)到訴訟目的，防止關(guān)系進(jìn)一步僵化，對(duì)方耍無(wú)賴(lài)拒不遷出。