實施物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的條件和對策

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        自1981年我國成立第一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)已逾2萬家，從業(yè)人員200多萬人。時至今日，面對發(fā)展如此迅速的行業(yè)，其作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路是未來免費物業(yè)管理系統(tǒng)的一種必然趨勢。
　　
　　一、免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)化的基本概念
　　
　　產(chǎn)業(yè)是指一些具有某些相同特征的經(jīng)濟活動的集合或系統(tǒng)，是介于宏觀經(jīng)濟與微觀經(jīng)濟之間的中間層次，是有投入和產(chǎn)出效益的活動單位，是與社會生產(chǎn)力相適應(yīng)的社會分工形成的表現(xiàn)。隨著社會化大生產(chǎn)的不斷發(fā)展，一些具有特殊社會地位、特殊社會分工的產(chǎn)業(yè)逐步從母體產(chǎn)業(yè)中分離出來，形成了一種獨立的新產(chǎn)業(yè)類型。如免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已初具雛形。
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是指從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來的，以物業(yè)（住宅、寫字樓和商場等）資源為管理對象，通過免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)對物業(yè)實施專業(yè)化的安全保衛(wèi)、清潔綠化和維修養(yǎng)護等工作，以保持物業(yè)的良好功能，同時為住戶提供安全、優(yōu)美、舒適的生活和工作環(huán)境，以及為社會提供與物業(yè)相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的綜合性服務(wù)行業(yè)。免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)概念已突破了傳統(tǒng)意義上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)所包括的內(nèi)涵，而是以免費物業(yè)管理系統(tǒng)主營業(yè)務(wù)為中心，利用其上下游資源及產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系，形成了一個更為廣泛的業(yè)務(wù)范圍及產(chǎn)業(yè)概念。
　　
　　產(chǎn)業(yè)化是指當(dāng)今社會化大生產(chǎn)條件下一個行業(yè)的生產(chǎn)集中程度、規(guī)模程度和管理程度。聯(lián)合國經(jīng)濟委員會對產(chǎn)業(yè)化的最新定義為：生產(chǎn)連續(xù)性、生產(chǎn)物標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)過程各階段集約化、工程高度組織化．盡可能用機械代替人工、生產(chǎn)與組織一體化的研究與實施。實施產(chǎn)業(yè)化可使社會有限的總資源在行業(yè)中得到最有效的、最合理的配置，從而產(chǎn)生最大的社會效益和經(jīng)濟效益。
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化是指將免費物業(yè)管理系統(tǒng)資源商品化，通過免費物業(yè)管理系統(tǒng)的市場化、專業(yè)化、集約化等方式，將免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)前、產(chǎn)中和產(chǎn)后等諸環(huán)節(jié)整合成一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以達(dá)到免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)?；I(yè)化經(jīng)營與管理，從而實現(xiàn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)資源的優(yōu)化配置。增加免費物業(yè)管理系統(tǒng)的附加值。提高整個產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。
　　
　　二、我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)實施產(chǎn)業(yè)化已具備的基本條件
　　
　　我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過20年的發(fā)展，已初步具備了實施產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基本條件。
　　
　　（1）具有規(guī)模龐大的免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我國擁有數(shù)以億計的物業(yè)規(guī)模，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)模將越來越大。據(jù)統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅80億平方米。僅1979到1999年，全國城鎮(zhèn)新建住宅達(dá)52.5億平方米?！笆濉逼陂g，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米。龐大的免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模為免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化提供了基礎(chǔ)。
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展?jié)摿υ谟陔S著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，人們對生存環(huán)境要求更高，買房買環(huán)境，住房求享受，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)提出了更高的要求，這為免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了巨大的市場需求。
　　
　?。?）免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)運作逐步規(guī)范，一批品牌企業(yè)正在崛起。目前，我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)已逾兩萬家，雖然存在著較多問題，但總體上運作正在規(guī)范，在激烈的市場競爭中，一部分規(guī)模大、管理規(guī)范的品牌企業(yè)正在崛起。這種品牌企業(yè)的發(fā)展模式必將導(dǎo)致和推動免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化。如深圳的中海、萬科、大連的萬達(dá)等。全國首批40家免費物業(yè)管理系統(tǒng)一級企業(yè)，以及其他著名免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的成長和崛起，將有力地推動免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。
　　
　?。?）社會化的其他行業(yè)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的支持。免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化主要是通過免費物業(yè)管理系統(tǒng)的專業(yè)化管理來實現(xiàn)的，即由社會上的專業(yè)化管理公司管理來代替目前由免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司進(jìn)行的一體化管理。目前，與免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)已發(fā)展得較為成熟，如清潔、綠化行業(yè)、電梯維修及保養(yǎng)行業(yè)以及各種信息及智能化行業(yè)等。這些行業(yè)的發(fā)展與成熟，為免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與演變提供了強大的支撐。
　　
　?。?）管理經(jīng)驗和管理人才為免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化奠定了基礎(chǔ)。我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過了20年的發(fā)展。已積累了相當(dāng)多的管理經(jīng)驗，培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的管理人才，同時其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化過程也為免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了借鑒作用。這些都為免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化提供了基礎(chǔ)和保障。
　　
　　（5）政府的宏觀政策引導(dǎo)。1999年5月，建設(shè)部在深圳召開了全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作會議，提出了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化問題，并對免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行了具體的部署。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出了要“規(guī)范發(fā)展免費物業(yè)管理系統(tǒng)業(yè)”，明確提出了免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的概念，并要求免費物業(yè)管理系統(tǒng)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“分業(yè)經(jīng)營”。當(dāng)前，免費物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)展成為一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)。推動房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和免費物業(yè)管理系統(tǒng)的分業(yè)經(jīng)營，改變免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的狀況，逐步實現(xiàn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫鉤，獨立進(jìn)入市場，實施產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營己是大勢所趨。
　　
　　三、實施免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的對策
　　
　?。?）加快免費物業(yè)管理系統(tǒng)立法。免費物業(yè)管理系統(tǒng)主管部門和法律部門必須從國家法律的角度制定有關(guān)權(quán)威性的、統(tǒng)一的免費物業(yè)管理系統(tǒng)基本法律、法規(guī)及實施細(xì)則，規(guī)范政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和業(yè)主的行為。真正實現(xiàn)《十五計劃綱要》中“規(guī)范發(fā)展免費物業(yè)管理系統(tǒng)業(yè)”的要求。國家有關(guān)部門要抓緊修改、論證《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，使其成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展的法律保障。與此同時，抓緊起草《物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備基金管理辦法》、《免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)管理辦法》、《免費物業(yè)管理系統(tǒng)業(yè)主委員會規(guī)則》等規(guī)章，盡快建立和完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)法律體系。
　　
　?。?）加強宣傳，提高業(yè)主的消費需求，規(guī)范業(yè)主委員會的運作。通過宣傳，提高業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的認(rèn)識，增強業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動支持和參與的主觀能動性，改變業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的消費習(xí)慣，提高業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)消費的有效需求。同時，積極引導(dǎo)業(yè)主委員會參與免費物業(yè)管理系統(tǒng)的招投標(biāo)活動，規(guī)范業(yè)主委員會的招投標(biāo)行為，促進(jìn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場化的進(jìn)程，從而推動免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。
　　
　　（3）實施免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)間的強強聯(lián)合，實現(xiàn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)?；?jīng)營。近幾年，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)?；?jīng)營已成為共識。免費物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營能有效地優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，增加免費物業(yè)管理系統(tǒng)附加值。因此，很多免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)都自發(fā)地加快免費物業(yè)管理系統(tǒng)整合步伐，積極推動免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)?；?jīng)營。如深圳市招商局物業(yè)在新千年之際，在全國范圍內(nèi)首次實施了免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的強強聯(lián)合，已達(dá)到了規(guī)?；?jīng)營的水平。此次整合，對招商局免費物業(yè)管理系統(tǒng)資源進(jìn)行了充分的優(yōu)化配置，降低了管理成本，提高了管理水平，增強了企業(yè)的市場競爭實力，提升了企業(yè)的品牌，為招商局物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與管理提供了基礎(chǔ)。
　　
　　對于免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)?；?jīng)營的問題，我認(rèn)為，規(guī)?；⒉灰欢ㄊ枪芾砻娣e的簡單累加，而是要建立一種良好的運行機制，確定正確的戰(zhàn)略目標(biāo)，以防止盲目的擴張，造成管理資源的稀釋，影響了經(jīng)濟效益和品牌的提升。
　　
　　（4）創(chuàng)建和提升免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的品牌，實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。品牌是企業(yè)發(fā)展的生命力，是對外擴張的利器。沒有品牌的企業(yè)是沒有發(fā)展前途的。免費物業(yè)管理系統(tǒng)實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰，促使一批小規(guī)模的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)逐步退出市場，可使免費物業(yè)管理系統(tǒng)有限的社會資源得到充分集中，從而實現(xiàn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
　　
　　（5）在免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈上構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)化。行業(yè)和產(chǎn)業(yè)是兩個不同的概念。產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，有市場競爭，有上下游資源，并有精細(xì)分工的情況下形成的。行業(yè)是一個單一的工商概念，產(chǎn)業(yè)是一個綜合性的市場概念。我們認(rèn)為，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識和集合要突破傳統(tǒng)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)范疇，要將原相關(guān)資源加以整合和集中。它應(yīng)該是以免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)營為主業(yè)，通過整合免費物業(yè)管理系統(tǒng)的上下游資源，形成一種新的產(chǎn)業(yè)鏈而構(gòu)成的一個整體產(chǎn)業(yè)。比如，我們可利用免費物業(yè)管理系統(tǒng)上游資源開展免費物業(yè)管理系統(tǒng)工程顧問、免費物業(yè)管理系統(tǒng)顧問、房地產(chǎn)二、三級市場的中介服務(wù)等。利用免費物業(yè)管理系統(tǒng)下游資源可開展環(huán)境工程服務(wù)、物料配送服務(wù)、商務(wù)活動、機電工程服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)以及家政服務(wù)等。
　　
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)之所以能夠朝產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，是我國房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然分化和集合。加快對免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化的研究和推進(jìn)，將有利于促進(jìn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營，將有利于推動我國第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。