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業(yè)主臨時(shí)公約
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在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中，首次業(yè)主大會(huì)不能召開，業(yè)主陸續(xù)進(jìn)住，而此時(shí)已有實(shí)施免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的現(xiàn)實(shí)需要，為維護(hù)正常的物業(yè)秩序，出于保護(hù)已經(jīng)入住業(yè)主共同利益考慮，在出售物業(yè)之前由建設(shè)單位預(yù)先制定，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不能一定能體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)"臨時(shí)公約"具有過渡性質(zhì)，稱為《業(yè)主臨時(shí)公約》業(yè)主公約是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)業(yè)主自我管理的最高規(guī)范和自我約束的基本規(guī)則，有如“國家之憲法”、“公司之章程”，是全體業(yè)主自治管理組織的“小憲法”，是協(xié)調(diào)從事免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和其他人員相互關(guān)系的“總章程”，是全體業(yè)主（包括發(fā)展商）和使用人的行為依據(jù)。在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，通過業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約的機(jī)制尚未建立，建設(shè)單位在此階段屬于“初始業(yè)主”（往往也是最大業(yè)主），為了讓這一階段的業(yè)主活動(dòng)也有章可循，《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）確認(rèn)這時(shí)的公約由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約并無不同，一定程度上，可以說業(yè)主臨時(shí)公約是業(yè)主公約的一種特別形式。但是，業(yè)主臨時(shí)公約也有自己的獨(dú)有特點(diǎn)，包括以下幾點(diǎn)：
1、業(yè)主意志性。雖然由建設(shè)單位制定，但業(yè)主臨時(shí)公約也要充分體現(xiàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意志。業(yè)主臨時(shí)公約體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，最直接地表現(xiàn)在業(yè)主對(duì)其內(nèi)容的認(rèn)可上，《條例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須將其向物業(yè)買受人明示，并予以書面說明，每個(gè)物業(yè)買受人在購買物業(yè)之前，都應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容被業(yè)主接受的過程，實(shí)際就是一個(gè)吸收業(yè)主意志和體現(xiàn)業(yè)主意志的過程，因?yàn)橛羞`業(yè)主意志的臨時(shí)公約是不可能被業(yè)主接受的?！?br /> 2、效力至上性。建立在業(yè)主共同意志基礎(chǔ)上的臨時(shí)公約，其效力當(dāng)然及于全體業(yè)主。需要說明的是，這里的業(yè)主不僅包括最初購房取得業(yè)主身份的人，而且包括房屋再轉(zhuǎn)讓取得業(yè)主身份的人，其中，關(guān)于物業(yè)使用方面的一些共同約定還及于非業(yè)主使用人。特定情況下，業(yè)主的遺囑執(zhí)行人、遺產(chǎn)管理人、財(cái)產(chǎn)托管人亦同樣受臨時(shí)公約的約束。從本質(zhì)上說，業(yè)主臨時(shí)公約就是平等主體間的民事契約，某一業(yè)主違反公約，就要承擔(dān)違約責(zé)任，利益受到損害的業(yè)主必要時(shí)可提起民事訴訟?！?br /> 3、階段性。業(yè)主臨時(shí)公約只是鑒于前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，業(yè)主大會(huì)機(jī)制沒有建立這一特定情況下的一種過渡性形式。一旦業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主公約由全體業(yè)主自我制定的機(jī)制建立，業(yè)主臨時(shí)公約存在的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。因此，無論業(yè)主臨時(shí)公約效力在時(shí)間延續(xù)上的長(zhǎng)與短，都只能是一種階段性的文件。雖然實(shí)踐中也存在不少業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容被業(yè)主大會(huì)接受的情況，但這種情況下的業(yè)主臨時(shí)公約已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式業(yè)主公約，從而其效力已經(jīng)獲得了機(jī)制的保障具有了長(zhǎng)期性?！I(yè)主臨時(shí)公約要求免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。
意義
在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，通過業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約的機(jī)制尚未建立，建設(shè)單位在此階段屬于“初始業(yè)主”（往往也是最大業(yè)主），為了讓這一階段的業(yè)主活動(dòng)也有章可循，《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）確認(rèn)這時(shí)的公約由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約并無不同，一定程度上，可以說業(yè)主臨時(shí)公約是業(yè)主公約的一種特別形式。
《業(yè)主公約》和《業(yè)主臨時(shí)公約》有一同三不同。
一、簽訂時(shí)間不同，《臨時(shí)公約》是買房人在簽購房合同時(shí)簽的文件，在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，還約定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，也就是說在房屋買賣時(shí)就通過簽訂公約和買賣合同，明確了入住后免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的有關(guān)事項(xiàng)；《業(yè)主公約》則是在召開業(yè)主大會(huì)后簽訂；
二、制定方不同，《業(yè)主公約》是業(yè)主大會(huì)制定的，《臨時(shí)公約》是開發(fā)商制定的。
三、適用階段不同，《業(yè)主公約》適用于業(yè)主大會(huì)后，有三分之二以上的人通過就可以了，《臨時(shí)公約》適用于業(yè)主大會(huì)前。兩個(gè)《公約》的內(nèi)容基本相同，都是物業(yè)使用管理的義務(wù)，業(yè)主的共同利益權(quán)利以及違反公約要承擔(dān)的責(zé)任。
主要內(nèi)容
業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。
PS：所謂前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)即物業(yè)從開始交付給業(yè)主到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間這段時(shí)間的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中，業(yè)主不僅僅是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的服務(wù)對(duì)象，同時(shí)也是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的重要責(zé)任主體。他們既擁有權(quán)利，同時(shí)又必須履行義務(wù)。業(yè)主的責(zé)任得到落實(shí)，是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)得以健康發(fā)展的重要因素之一。因此，業(yè)主必須樹立公約意識(shí)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)涉及多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益也有共同利益。單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從大多數(shù)業(yè)主的整體利益。
《業(yè)主公約》是規(guī)定業(yè)主在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)一些重大義務(wù)的共同性約定，是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意愿和行為準(zhǔn)則?！稑I(yè)主公約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等多項(xiàng)作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，只有所有業(yè)主共同遵守業(yè)主公約才能建立物業(yè)活動(dòng)的正常秩序，《業(yè)主公約》一般由業(yè)主大會(huì)的籌備小組提草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。
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