應(yīng)完善《物業(yè)管理公約》 預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛

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免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對(duì)誰錯(cuò)暫且不論。如此多的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛確實(shí)反映出目前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛？免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛，采取合法手段有效解決免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛。
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同的約定進(jìn)行處理。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來達(dá)到目的。但由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方在專業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方在簽訂《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的職責(zé)范圍、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)缺乏市場競爭的意識(shí)，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)不求長遠(yuǎn)發(fā)展，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的發(fā)生有其必然性。
　　盡管免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同性文件是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛具有重要作用?！睹赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款?！睹赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的現(xiàn)實(shí)及長遠(yuǎn)切身利益。是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方意義深遠(yuǎn)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。
　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對(duì)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的內(nèi)容，沒有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問題上與開發(fā)商或免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？
　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司違法或違反《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》、《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場。這是相對(duì)合理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系。
　　其次，完善《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》，消除不合理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，監(jiān)督免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的特權(quán)，與受托免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)得到小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。在這種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開發(fā)商對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問題應(yīng)引起免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方重視：
　　一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問題
　　根據(jù)現(xiàn)有的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)、與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)簽訂或解除免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提出的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度?！睹赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)亦是如此。因此，在簽訂《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時(shí)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方的合法權(quán)益。
　　二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費(fèi)問題
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的經(jīng)營與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)是業(yè)主與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)希望利潤達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)雙方就應(yīng)當(dāng)就免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)營與收費(fèi)等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同》的經(jīng)營與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：
1、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；
2、收取補(bǔ)充免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；
3、調(diào)整免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；
4、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。
　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)
　　維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修

、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。
　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。
　　四、完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的條件及程序
　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的工作極不滿意，想撤換免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)椋@些小區(qū)的《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同性文件對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作比較復(fù)雜，訂立《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。