停車場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的問題探討

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　　停車場(chǎng)，作為建筑物的配套項(xiàng)目或組成部分，同建筑物的主體或全部一樣，隨著免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)化的深入和發(fā)展，成為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的重要組成部分。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容必須或者必然涵蓋停車場(chǎng)的管理服務(wù)，而伴隨著購車潮的到來，車位、車場(chǎng)管理，停車服務(wù)等一系列的問題成了都市熱門的話題?，F(xiàn)就有關(guān)問題探討如下：
　　
　　一、停車場(chǎng)的業(yè)權(quán)
　　
　　一般情況下，在一個(gè)多業(yè)主共有的建筑物（含商廈、寫字樓、住宅小區(qū)等…）里，停車場(chǎng)（或車位）的業(yè)權(quán)也是多業(yè)主或共有的。一個(gè)大的建筑物，或者一個(gè)建筑群，由于建設(shè)的需求，形成相對(duì)集中或散布在建筑物各角落而形成的停車場(chǎng)（或車位），一方面由投資者持有或投資者為收回投資而出售形成個(gè)人（或某個(gè)群體）所有；一方面由于建設(shè)成本的分?jǐn)偦蚺涮仔纬晒灿小Ｍ顿Y人出售后的業(yè)權(quán)歸屬個(gè)人（或某個(gè)群體）的不需多論，而在建筑里屬于共有的卻是比較復(fù)雜的問題。由于建筑規(guī)劃的需求停車場(chǎng)屬于配套建設(shè)，而配套需要?jiǎng)t形成了成本分?jǐn)偅挥捎趹?zhàn)時(shí)需要，高層建筑均有了人防工程設(shè)施和設(shè)計(jì)人防工程需求后余留的面積。然而成本分?jǐn)偟男袨閷倨髽I(yè)行為，形成成本分?jǐn)偟姆秶?、?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)尚沒有權(quán)威的機(jī)構(gòu)和法律依據(jù)去約定。于是共有的停車場(chǎng)（或車位）的經(jīng)營(yíng)管理等一系列的問題是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)所不可忽視的。
　　
　　二、車輛停放及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)
　　
　　之前某市曾因?yàn)橥＼囐M(fèi)的定價(jià)問題鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，個(gè)中原因除了定價(jià)或高或低以外，主要還有定價(jià)的主體問題，也就是那些車場(chǎng)（車位）屬于由政府定價(jià)。由于該市政府的定價(jià)方案把住宅小區(qū)的停車場(chǎng)作為統(tǒng)一的政府定價(jià)范圍，混淆了住宅小區(qū)中存在著投資者個(gè)人投資所有和小區(qū)共有業(yè)權(quán)車位的不同性質(zhì)，明顯侵犯了私權(quán)的受益權(quán)。所以車輛停放的定價(jià)存在著尊重產(chǎn)權(quán)的問題。車輛停放、車輛保管、停車場(chǎng)管理、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)是在一個(gè)停車場(chǎng)里同時(shí)表現(xiàn)的四個(gè)方面，現(xiàn)時(shí)一些地方的政府、企業(yè)尚未能在這些方面加以區(qū)別，尤其是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定上，模糊了場(chǎng)地租賃、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和保管的界線。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)性操作比較明晰的企業(yè)都會(huì)把停車場(chǎng)（或車位）的收費(fèi)分為場(chǎng)地占用費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)。但不管是一個(gè)價(jià)還是兩個(gè)價(jià)，目前國(guó)內(nèi)停車經(jīng)營(yíng)和車輛停放消費(fèi)尚不具備完全的保管價(jià)。業(yè)內(nèi)人士呼吁把停放車輛的管理服務(wù)費(fèi)設(shè)定為保管性質(zhì)和保管性收費(fèi)，與當(dāng)前的法律環(huán)境和保管責(zé)任義務(wù)的設(shè)定不匹配，當(dāng)前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的一大難點(diǎn)。
　　
　　三、停車場(chǎng)管理服務(wù)收入的分配
　　
　　按上所述，停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入包括場(chǎng)地租賃收入、管理性服務(wù)收入、保管性服務(wù)收入、維護(hù)性服務(wù)收入，收入的分配自然又應(yīng)分別歸屬業(yè)權(quán)所有者、經(jīng)營(yíng)者、服務(wù)保障者、保管責(zé)任者。本人曾作為參加過一次免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招標(biāo)評(píng)標(biāo)，某企業(yè)在標(biāo)書中把停車場(chǎng)的管理人員和服務(wù)費(fèi)用納入了住宅部分的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)支出預(yù)算，而停車場(chǎng)的收入則沒有反映在住宅部分管理費(fèi)的預(yù)算里。這個(gè)案例反映了當(dāng)前部分免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作不甚規(guī)范。把停車場(chǎng)這一部分收計(jì)入企業(yè)的其他收入，從財(cái)務(wù)代理制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目則顯然是不合理的。概括地說屬于建筑物共有部分的停車也應(yīng)全額進(jìn)入免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)收入，屬于個(gè)人業(yè)權(quán)的車位應(yīng)收取車場(chǎng)服務(wù)管理費(fèi)也應(yīng)歸入免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)收入，而車位處分權(quán)收益權(quán)自然歸屬業(yè)權(quán)人所有。
　　
　　四、停車場(chǎng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)及延伸
　　
　　近年來，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中車輛損壞、失劫的案例和官司不斷出現(xiàn)，有些案件造成的損失直接地?fù)p害了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的信譽(yù)和運(yùn)作，更造成個(gè)別企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的危機(jī)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中屬于車場(chǎng)管理的職能、責(zé)任和車輛持有者之間的服務(wù)交換在現(xiàn)實(shí)中存在落差，也就是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)能收取的管理服務(wù)費(fèi)，與其對(duì)管理服務(wù)責(zé)任之間形成的差別。某市對(duì)停車場(chǎng)的管理服務(wù)的設(shè)定還增加了“保管”責(zé)任。而相應(yīng)的停放服務(wù)保管價(jià)格卻與原來停放服務(wù)價(jià)格下調(diào)了15-30%。行業(yè)對(duì)此略有微詞，但由于市場(chǎng)的發(fā)育，人們的消費(fèi)觀念尚未能按較高的保管服務(wù)收費(fèi)，從而迫使車輛停放以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)延伸責(zé)任為車輛停放、保管與服務(wù)的責(zé)任。
　　
　　五、關(guān)于停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可
　　
　　自從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個(gè)行業(yè)產(chǎn)生以來，停車場(chǎng)始終是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委托的內(nèi)容之一，而鑒于停車場(chǎng)涉及停放管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)與保管的功能，很多地方政府的職能部門又專門設(shè)定了停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)許可規(guī)定，這種許可范圍往往除了專業(yè)停車場(chǎng)；也包含了非專業(yè)的配套停車場(chǎng)。對(duì)于專業(yè)的停車場(chǎng)的審批和核定許可，是無可厚非的，但作為小區(qū)、商廈、寫字樓等配套設(shè)施，包括地下室、人防工事，屋前樓后等也一律需經(jīng)審批許可，這就直接地挑戰(zhàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的職能范圍。既然免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是對(duì)一個(gè)區(qū)域或一座（組）建筑物（按廣州市的設(shè)定是一個(gè)規(guī)劃范圍）而言，自然就包含了停車場(chǎng)的管理服務(wù)。同時(shí)配套或附屬的停車場(chǎng)，因?yàn)橛泄婧头枪娴?，有個(gè)人所有和公共所有的，有自用和出租的情況，情況不一，占比不同，就應(yīng)該是在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)一并解決，而不應(yīng)再行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可的審批和發(fā)證，這也是節(jié)省社會(huì)資源，建立和諧社會(huì)之所需。