專項(xiàng)維修資金  房屋的“保命錢”

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住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，也被形象地稱為住宅“養(yǎng)老金”或“保命錢”。隨著新《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的發(fā)布和施行，住宅專項(xiàng)維修資金交多少、怎樣交、誰來管、怎樣用等問題，逐漸變得明晰。 法規(guī)解讀《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”)規(guī)定了住宅專項(xiàng)維修資金專用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金并堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，專項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主大會(huì)決定。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，由業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案；業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意。 《辦法》規(guī)定了業(yè)主按照其專有部分建筑面積繳納住宅專項(xiàng)維修資金，具體繳納辦法：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的５％至８％。出售公有住房的情況下，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的２％；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金?！掇k法》還明確界定維修資金產(chǎn)權(quán)歸屬，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。另外，四項(xiàng)費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支:依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 幾點(diǎn)思考 首先，交費(fèi)依據(jù)產(chǎn)生變化，首次交存金額按建安成本的5%~8%，即商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%~8%。原《辦法》中是按購房款的2%來交存的，這個(gè)比例看起來小，但實(shí)際計(jì)算基數(shù)是非常大的，而且也不盡合理，因?yàn)橘彿靠钪邪碎_發(fā)商的利潤及各種稅費(fèi)，比如，同一個(gè)樓盤在不同的時(shí)間購買，每平方米價(jià)格相差幾百元甚至上千元，如果按購房款來交存維修資金，就會(huì)造成同一單元相同面積的房子，因購買時(shí)間不同，所交的維修資金金額不同，這樣會(huì)人為地造成業(yè)主之間的不公平。因此，真正算起來建安成本比按購房款計(jì)算更合理，而且公平。但是，這個(gè)建安成本怎么界定？在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，政府測(cè)算建安成本時(shí)，會(huì)產(chǎn)生當(dāng)建安成本報(bào)高了，業(yè)主要承擔(dān)的首期交存專項(xiàng)維修資金就高了，加大了業(yè)主購房的壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生一定的影響。如果建安成本報(bào)低了，開發(fā)商就會(huì)不樂意。這最終仍需要有一個(gè)妥協(xié)的交易。這個(gè)問題，仍是需要繼續(xù)思考的問題。其次，交納專項(xiàng)維修資金成為入住條件。新《辦法》規(guī)定商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。購房者必須交納專項(xiàng)維修資金，這是開發(fā)商交付房屋的一個(gè)前提條件。這一規(guī)定，目的是想杜絕有些業(yè)主不交納專項(xiàng)維修基金的問題。那么，在交房至業(yè)主委員會(huì)成立至少需要一至二年的時(shí)間，這樣一來，專項(xiàng)資金在這一階段是最高風(fēng)險(xiǎn)的。是否會(huì)被開發(fā)商所挪用？是否會(huì)被資金管理者所挪用？因?yàn)樵谶@一階段，小區(qū)是不需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的，所以就會(huì)造成業(yè)主忽略，而這一階段使用這筆專項(xiàng)資金主要是在于物業(yè)公司與政府主管部門兩個(gè)主體之間進(jìn)行，減少了業(yè)主這一環(huán)節(jié)。因此，筆者建議，政府相關(guān)部門或銀行，應(yīng)實(shí)行“專項(xiàng)維修資金卡”，為每一位交納專項(xiàng)資金的業(yè)主辦一張銀行交費(fèi)卡，業(yè)主可以定期查詢自己所交納的專項(xiàng)資金的使用情況，當(dāng)然，這張卡是不可以將資金取出來的，僅供存款及查詢。最后，使用資金條件須通過兩個(gè)“2/3”。新《辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，由住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。這一規(guī)定，目的是保證大業(yè)主無法侵犯小業(yè)主的權(quán)益。但部分業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)交涉時(shí)，被以沒成立業(yè)主大會(huì)、維修資金沒法動(dòng)用為由而回絕，導(dǎo)致維修計(jì)劃擱淺。與此同時(shí)，維修資金賬目從不公布，業(yè)委會(huì)與開發(fā)商有“暗箱”使用的可能性。關(guān)于這一點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這樣的規(guī)定賦予了業(yè)主的權(quán)益的同時(shí)，也將增加了業(yè)主委員會(huì)的工作難度，當(dāng)然也促進(jìn)了業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。但是，如何操作仍是一個(gè)值得思考的問題。部分地區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立能否順利？業(yè)主委員會(huì)開展工作的積極性如何提升？業(yè)主大會(huì)怎樣及時(shí)規(guī)范的組織？這些仍需要政府相關(guān)部門進(jìn)一步發(fā)揮推動(dòng)作用。 防范于未然

　　作為專項(xiàng)維修資金的管理者，如何為業(yè)主管理好房屋的“保命錢”，將面臨著前所未有的考驗(yàn)。筆者深信，這是一種社會(huì)責(zé)任與良知的考驗(yàn)。一方面，對(duì)于小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、保養(yǎng)，在什么條件下使用這筆“保命錢”，業(yè)主委員會(huì)更應(yīng)該慎而慎之，用好了可以管理70年，應(yīng)當(dāng)將這筆“保命錢”用在關(guān)鍵時(shí)刻，堅(jiān)決反對(duì)不負(fù)責(zé)任的業(yè)主委員會(huì)過早的使用專項(xiàng)維修資金。另一方面，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)，應(yīng)本著高度負(fù)責(zé)的精神，研究出臺(tái)相關(guān)的操作細(xì)節(jié)，以防范任何會(huì)對(duì)這筆頗為豐厚的資金產(chǎn)生不利的可能。防范一，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司勾結(jié)，本應(yīng)物業(yè)公司承擔(dān)的維護(hù)、保養(yǎng)的職責(zé)，巧用某些名義嫁接到專項(xiàng)維修資金中來。防范二，物業(yè)公司與政府主管部門相關(guān)人員勾結(jié)，虛報(bào)維修成本，增大專項(xiàng)維修資金支出，甚至是套空。防范三，政府主管部門相關(guān)人員借此審批權(quán)，與物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)或銀行間出現(xiàn)“錢權(quán)交易”。

　　雖然新《辦法》第35條至40條規(guī)定，一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款。二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷其資質(zhì)證書。三是對(duì)房屋維修資金各級(jí)管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細(xì)規(guī)定；舊《辦法》在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。這樣的法律規(guī)定，在一定程序上細(xì)化了對(duì)挪用維修資金的處罰程度，強(qiáng)化了處罰力度，對(duì)打擊挪用維修資金起到了更大的威懾作用。但是，難道一定要等到重大責(zé)任糾紛發(fā)生的那一天，我們的才能覺察嗎？