促進物業(yè)管理健康發(fā)展若干意見

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為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出如下意見：

　　一、理順免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作體制

　　(一)理順監(jiān)管體制。構(gòu)建以市、縣市區(qū)、街道辦事處(或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)為主體的三級監(jiān)管機制，加強對物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經(jīng)營項目的立體式全覆蓋的監(jiān)管。株洲市房產(chǎn)管理局為本市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門，負責(zé)全市免費物業(yè)管理系統(tǒng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作機構(gòu)，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、管理工作。各縣市房地產(chǎn)行政主管部門，在市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門的指導(dǎo)下，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理工作。各街道辦事處負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的成立指導(dǎo)，協(xié)助市、區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)機構(gòu)，協(xié)調(diào)解決社區(qū)管理和小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的問題。

　　(二)建立聯(lián)席會議制度。免費物業(yè)管理系統(tǒng)聯(lián)席會議由縣市區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作機構(gòu)負責(zé)召集，各街道辦事處、居民委員會、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表及相關(guān)部門參加，協(xié)調(diào)解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)的疑、難、急問題。

　　二、加強開發(fā)建設(shè)管理，夯實免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)

　　(一)確保公共服務(wù)設(shè)施到位。新建物業(yè)項目的供水、供電設(shè)計必須滿足“一戶一表，每表出戶”且可直接計量收費到戶的要求。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)建成后，應(yīng)當將供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施，按規(guī)定移交給上述相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營單位進行維護管理。公用水、電表不再掛戶在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名下，可明確為小區(qū)公用水、電表，落戶在業(yè)主委員會名下。

　　(二)確保免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房到位。開發(fā)建設(shè)單位新建物業(yè)項目應(yīng)嚴格按有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范進行規(guī)劃設(shè)計，充分考慮并滿足免費物業(yè)管理系統(tǒng)的要求。規(guī)劃部門在審查建設(shè)工程設(shè)計方案和辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)確定免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房的位置和面積。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照房屋總建筑面積3-5‰的標準配備免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房，但最低不低于60平方米;免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房應(yīng)為地面以上、水電到位、便于免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動、具有正常使用功能的房屋。未按照規(guī)劃、設(shè)計要求建設(shè)免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房的，規(guī)劃部門在進行規(guī)劃核實時，直接認定為不符合規(guī)劃條件，同時由房產(chǎn)部門按照《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的規(guī)定予以處理。

　　(三)嚴格執(zhí)行前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標制度。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對新建物業(yè)實施前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)，并將前期物業(yè)服務(wù)合同送物業(yè)主管部門備案;同時在商品房銷售時，公示前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同和臨時管理規(guī)約。項目綜合驗收完成后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時將相關(guān)資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(四)嚴格履行建筑保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴格履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任，開發(fā)建設(shè)單位在退還施工單位質(zhì)量保證金時須經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字證明，對未履行保修責(zé)任的施工單位應(yīng)延期退還質(zhì)量保證金。

　　三、明確責(zé)任，確保執(zhí)法進小區(qū)

　　(一)強化部門執(zhí)法責(zé)任。各有關(guān)主管部門應(yīng)按如下工作職責(zé)，加大對免費物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)的執(zhí)法力度，形成合力，保證執(zhí)法效果。

　　1.房產(chǎn)部門根據(jù)《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的規(guī)定，負責(zé)查處下列行為：擅自改變免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途;擅自占用、挖掘免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備;建設(shè)單位未按規(guī)定配足免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房;物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，對業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關(guān)行政主管部門。

　　2.規(guī)劃部門負責(zé)查處下列行為：未經(jīng)規(guī)劃部門批準，擅自進行改、擴建和增建，或者擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　3.建設(shè)部門負責(zé)查處下列行為：在房屋裝飾裝修中，未經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案;未經(jīng)排水凈化，擅自排放生活污水;擅自拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的行為。