林中：不喜歡拿地王 拿地策略是“撿漏”

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旭輝集團董事長 林中

近日，旭輝集團發(fā)布了2015年半年報，稱其銷售利潤率超過12%，比行業(yè)平均線高出約3個百分點。

實際上，旭輝集團的利潤率、拿地策略、規(guī)?；c精細化發(fā)展、融資能力等一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。對于這些熱點問題，旭輝集團董事長林中近日接受采訪時一一給出了回應(yīng)。

Q：今年，北京土地市場較為活躍，不乏地王出現(xiàn)。旭輝在北京也嶄獲多塊土地，對于獲取土地旭輝有什么策略?

林中：旭輝從來都不喜歡拿地王，一貫?zāi)玫乇容^謹慎，拿地策略就是“撿漏”，因為房地產(chǎn)越來越講究是投資能力。對于拿地我們會進行非常精準的測算，有利潤才去拿，拿錯地會嚴重影響企業(yè)發(fā)展。

Q：旭輝經(jīng)過上半年的“廣積糧”卻表示下半年會謹慎拿地，已過了拿地窗口期嗎?旭輝的土地存量大概能開發(fā)多久?

林中：拿地最好的窗口期應(yīng)該是在2014年的7、8月到2015年6月份，旭輝正是在那個階段密集拿地的。

按我們目前的銷售情況來看，一直保持4~5年發(fā)展的土地儲量就夠了，既不要太多也不要太少。太多資產(chǎn)太重，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率太低;太少，企業(yè)的可持續(xù)增長會出現(xiàn)問題。所以，在土地儲備上還是要有一個規(guī)劃和平衡。

從旭輝集團2015年土地諸備數(shù)據(jù)來看，今年以來新增了15塊土地。

Q：據(jù)了解，旭輝下半年將加大高端樓盤的開發(fā)力度，并增加新的高端產(chǎn)品線，為何做如此調(diào)整?

林中：一個非常好的品牌開發(fā)商開發(fā)中低端項目時，品牌溢價很難，但越往上走，中高端、高端，客戶會越來越關(guān)注一個企業(yè)的品牌?？蛻魧ζ放频年P(guān)注度、品牌的敏感度以及品牌所帶來的價值，也跟檔次有關(guān)。

對于品牌發(fā)展，旭輝是這樣計劃的，在大眾主流市場，旭輝將強化企業(yè)品牌，弱化項目品牌，但在高端改善產(chǎn)品方面，旭輝將強化項目產(chǎn)品線品牌，弱化企業(yè)品牌。目前，旭輝在推一條新的高端產(chǎn)品線叫“鉑悅”系列，今年將在上海、蘇州、南京等地推出，價格基本在城市平均房價的1.5倍或2倍以上，屬于高端自住改善產(chǎn)品。

Q：今年，旭輝的融資情況如何?對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場有何看法?

林中：旭輝在2015年的融資情況沒有太多亮點，1月份，旭輝與境內(nèi)外銀團簽訂一項初步總額約1.2億美元的3年期美元/港元雙幣種銀團貸款協(xié)議;5月份，通過增發(fā)及發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等方式獲得較低成本融資;8月份，分別與中信銀行、上海銀行簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議，將獲得約170億元的綜合授信額度。

實際上，所有的融資創(chuàng)新都圍繞著一個核心問題，即如何使自己財務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理、穩(wěn)健及融資成本更低，用長期的負債去替換短期的負債，用更低成本的負債去替換高成本的負債，比如開發(fā)商為什么最近一直都在發(fā)債券就是這個道理。其實債券市場是開發(fā)商未來資金來源中一個很重要的渠道。在西方發(fā)達國家，債券市場比股票市場大很多，而且是公開的、透明的、流通性很好的市場。中國未來債券市場有非常大的發(fā)展前景。

Q：今年上半年房企的業(yè)績均不理想，利潤率下滑較多，對此你怎么看，有沒有什么好的發(fā)展建議?

林中：從2015年中報可以看出，很多開發(fā)商平均利潤率大概不到9%，其實現(xiàn)在開發(fā)商面臨很大的挑戰(zhàn)，就是利潤率下滑，北京賣10萬元/平方米的項目不一定賺錢，因為地價已經(jīng)占到成本的一半以上。所以，房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)，開發(fā)商在目前利潤率下滑的情況下，一定要回歸到產(chǎn)品的基本面，回歸到對客戶需求的洞察，回歸到精細化管理和提升精準投資能力方面，唯有這樣，才能不斷提高盈利能力。

從旭輝本身來看，在現(xiàn)有條件下維持40%~50%的年復(fù)合增長率、70%的負債率、盈利能力不斷提升，主要靠土地成本、財務(wù)成本控制以及產(chǎn)品溢價、商業(yè)模式轉(zhuǎn)變、小股操盤、精細化管控成本等。