時(shí)評(píng)：尊重眾籌建房，期待立法

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尊重眾籌建房，期待立法

“房地產(chǎn)眾籌”已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題，也是在互聯(lián)網(wǎng)背景下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。由于房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻高，需要資金量大，覆蓋行業(yè)廣，曾有人發(fā)起“集資建房”、“合作建房”等新模式，試圖戰(zhàn)勝高房?jī)r(jià)，但是最終都以失敗告終，主要原因是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)高、不愁賣房子，對(duì)此不感興趣，而合作建房平臺(tái)不具備相關(guān)資質(zhì)和專業(yè)能力，不能獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如今房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)縮水、融資難、高庫(kù)存是絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨的難題。而房地產(chǎn)眾籌既能解決融資難、又能提前鎖定客戶，同時(shí)降低開(kāi)發(fā)成本，因此一些眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始試水合作，互聯(lián)網(wǎng)背景下的房地產(chǎn)眾籌正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

房地產(chǎn)眾籌目前還缺少法律法規(guī)的監(jiān)管，和非法集資在形式上其實(shí)較為接近，界定比較困難，而且，房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，如果經(jīng)濟(jì)波動(dòng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)，或者項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)帶來(lái)一系列風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控?筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控。

第一，非法集資風(fēng)險(xiǎn)的防控。狹義的房地產(chǎn)眾籌類似于私人訂制，實(shí)質(zhì)是眾多購(gòu)房者通過(guò)眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)行談判，屬于合作建房型，按照購(gòu)房者意愿選擇地塊、規(guī)劃設(shè)計(jì)、最后銷售給購(gòu)房者。開(kāi)發(fā)商節(jié)省了融資利息，銷售費(fèi)用，購(gòu)房者買到了自己想要的房子，通過(guò)眾籌模式雙方都達(dá)到了各自目的。為避免眾籌變成非法集資的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商在取得土地后，應(yīng)和購(gòu)房者簽訂共同開(kāi)發(fā)合同，不允許中途解除合同，或者約定高違約罰則，眾籌資金嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行使用，購(gòu)房者根據(jù)合同規(guī)定按照建設(shè)進(jìn)度分階段進(jìn)行資金投入，最后銷售給眾籌購(gòu)房者，合同結(jié)束。這種眾籌模式，相當(dāng)于購(gòu)房者借用開(kāi)發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)和自購(gòu)，可以規(guī)避非法集資風(fēng)險(xiǎn)。

第二，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響的風(fēng)險(xiǎn)防控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般在1~2年以上，如果出現(xiàn)政策面、原材料和人工費(fèi)價(jià)格較大變動(dòng)，會(huì)影響最終商品房的價(jià)格。在眾籌購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中應(yīng)明確此部分風(fēng)險(xiǎn)雙方共擔(dān)的原則。房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，房?jī)r(jià)較高地區(qū)土地和稅收所占比例大，工程成本變動(dòng)對(duì)最終房?jī)r(jià)影響較小;房?jī)r(jià)較低地區(qū)，工程成本變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響比例略大。因此，采用風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，對(duì)雙方均有利。

第三，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)復(fù)雜，一般從拿地開(kāi)始到購(gòu)房者辦理完成產(chǎn)權(quán)證，需要2~3年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，報(bào)建手續(xù)、工程質(zhì)量、竣工驗(yàn)收、結(jié)算、產(chǎn)權(quán)辦理等均有可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。有效防控項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)此類風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)選擇信譽(yù)良好的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，并建立后評(píng)價(jià)體系，對(duì)不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商在眾籌平臺(tái)進(jìn)行曝光公示，降低其信譽(yù)值;其次應(yīng)通過(guò)合同條款約束把項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目建設(shè)是開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)，購(gòu)房者可通過(guò)眾籌平臺(tái)公示合同，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督跟蹤;再次，眾籌者可要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買相關(guān)房地產(chǎn)保險(xiǎn)。通過(guò)以上措施可以把項(xiàng)目實(shí)施期間的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

第四，眾籌平臺(tái)信用風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。廣義的眾籌實(shí)際是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)行融資，然后再尋找項(xiàng)目進(jìn)行合作，眾籌參與者并不是為共同直接持有房產(chǎn)而是委托第三方代持房產(chǎn)、代為管理房產(chǎn)等，本質(zhì)上是一種投資行為。眾籌融資后如果沒(méi)有合適的項(xiàng)目合作，或者項(xiàng)目合作中途終止，存在資金被挪用或揮霍的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)此類風(fēng)險(xiǎn)，眾籌參與者很難收回資金，造成眾籌融資平臺(tái)信用崩塌。因此，對(duì)房地產(chǎn)眾籌這一互聯(lián)網(wǎng)背景下的新生事物，相關(guān)金融主管部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)監(jiān)管機(jī)制，有效防控眾籌平臺(tái)信用風(fēng)險(xiǎn)。