張金峰：石家莊商業(yè)地產(chǎn)局部區(qū)域過量 發(fā)展不平衡

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惹目地產(chǎn)顧問機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理 張金峰

商業(yè)是一個城市的標(biāo)志。隨著石家莊經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的推進，石家莊不斷有城市綜合體、購物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)項目崛起。針對石家莊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、商圈格局等情況，惹目地產(chǎn)顧問機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理張金峰表示了自己的看法。

石家莊商業(yè)地產(chǎn)局部區(qū)域過量，發(fā)展不平衡

Q：近年來，商業(yè)地產(chǎn)在省會石家莊風(fēng)生水起，從北國商城、贏商網(wǎng)勒泰中心、樂匯城、懷特商業(yè)廣場到萬達(專題閱讀)廣場海悅天地等等，省會商業(yè)綜合體可謂遍地開花。大量的集寫字樓、商貿(mào)、餐飲、娛樂等于一體的“都市型綜合體”亮相，為市民提供了舒適、方便、快捷空間的同時，商業(yè)地產(chǎn)是否也存在飽和、過剩的情況呢?

張金峰：首先來講，石家莊的商業(yè)綜合體不是過剩，而是同質(zhì)化比較嚴(yán)重，基本上都是吃喝玩樂購(專題閱讀)的簡單拼湊，沒有什么太大特色的東西，沒有和城市旅游、城市特殊記憶相結(jié)合推出一些特色的主題消費。

其次，石家莊的商業(yè)地產(chǎn)屬于局部區(qū)域非常過量，分配不是很均衡。在老城區(qū)，也就是建設(shè)大街到中華大街沿中山路兩側(cè)我們有大量的商業(yè)項目，但是像開發(fā)區(qū)、新華區(qū)的西北區(qū)、橋西區(qū)的東南區(qū)、長安區(qū)的東北區(qū)、裕華區(qū)的東南區(qū)發(fā)展的還不是很好，相對于主市區(qū)來講發(fā)展的還比較緩慢。隨著城市發(fā)展的進度加大，向三環(huán)甚至三環(huán)外發(fā)展，所有的商業(yè)綜合體都聚集在市中心，就會造成城市的城市病出現(xiàn)，一方面是飽和，另一方面就是發(fā)展不平衡。

尋求差異化，打造南三條商業(yè)特色旅游綜合體

Q：“南有義烏，北有南三條”，商品批發(fā)似乎早已成為石家莊的商業(yè)標(biāo)簽，但隨著新的商業(yè)綜合項目、人們消費觀念的改變，使南三條也面臨著巨大的競爭壓力。如今的南三條在火車站搬遷后也面臨著升級改造的問題，您覺得升級改造后的南三條將怎樣繼續(xù)向前發(fā)展呢?

張金峰：現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展受電商發(fā)展和物流便捷性以及80后成為消費主體之后消費習(xí)慣的不同的影響，這些變化都影響著商業(yè)發(fā)展的格局。例如傳統(tǒng)的商品批發(fā)與銷售對地段、商鋪的依賴性越來越低?；疖囌灸线w使南三條運輸?shù)膬?yōu)勢性大大降低，再加上塔談國際商貿(mào)城、石家莊國際貿(mào)易城等大量的外圍的具有大的倉儲功能的且鐵路、公路交通都更加便捷的商業(yè)項目的發(fā)展，都對南三條傳統(tǒng)的商業(yè)造成了很大的沖擊。因此，南三條未來如果繼續(xù)做傳統(tǒng)的商品批發(fā)與銷售已經(jīng)不具備優(yōu)勢了，已經(jīng)沒有什么發(fā)展前景了。南三條要繼續(xù)發(fā)展就要把這些過去的傳統(tǒng)經(jīng)營模式以及經(jīng)營方向放棄掉，但是它放棄不掉的是一代人在這里打拼的痕跡所產(chǎn)生的商業(yè)成長之路。“南有義烏，北有南三條”這句話就足以證明南三條其實在全國來說都是很有名氣的，它承載了過去的商業(yè)發(fā)展以及改革開放的力量在里面。我們應(yīng)該把南三條這些人文的、具有歷史痕跡的商業(yè)發(fā)展軌跡的東西做成城市記憶符號，成為一種消費主題、旅游主題或者一種商業(yè)成長主題、商業(yè)變更主題。讓人們來參觀旅游的時候可以感受到歷史與精神層面的力量，而不僅僅是吃喝玩樂購。就像喬家大院、王家大院一樣，它們講述了喬家、王家一代人的發(fā)展，把這一代人的發(fā)展的精神在商業(yè)當(dāng)中通過一些壁畫、展廳等等展現(xiàn)出來啟迪現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展。因此南三條可以將這些商業(yè)發(fā)展的精神和現(xiàn)代的餐飲娛樂購物進行融合，通過將商業(yè)的成長之路以城市展示點的方式打造擁有自己特色的商業(yè)旅游綜合體。過去的南三條是讓我們的城市在全國有了一定的名氣，但新的南三條才能讓我們感受到更多的城市的魅力所在。

及時進行業(yè)態(tài)調(diào)整，尋找適合自己發(fā)展的道路

Q：石家莊的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出嚴(yán)重的區(qū)域分布不均現(xiàn)象，這也給了眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進軍石家莊的機會，于是近幾年，萬達、華潤、寶能、保利等知名房企也陸續(xù)進軍石家莊市場，這些品牌房企的入駐，給石家莊的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、運營等發(fā)面帶來了什么?石家莊的本土企業(yè)，應(yīng)從哪些方面入手來做得更好?

張金峰：這幾年，萬達、華潤、寶能、保利等知名房企陸續(xù)進軍石家莊市場，但我個人覺得，萬達對石家莊商業(yè)等等方面的發(fā)展推動作用最大。首先，萬達進軍石家莊市場對外資品牌的引入具有很大的推動作用，例如哈根達斯、ZARA、優(yōu)衣庫等等。第二點是萬達對石家莊的文化消費起到了很大的推動作用。萬達影院的上座率是很高的，萬達影院的進入對石家莊的整體的電影院行業(yè)的推動作用是很大的，提高了市民的文化素養(yǎng)。第三，萬達的商業(yè)管理中的美陳是非常出彩的。過去石家莊的商業(yè)宣傳中美陳、展覽、吸納人群的功能是非常少的。但是你在萬達能看到很多主題美陳，例如懷憶青春、懷憶課堂、動漫主題等等，這對石家莊的商業(yè)運營管理起到了很大的推動作用。

雖然說石家莊的市場有很多大鱷來了，但這些大鱷的商業(yè)還沒有真正進入到推動力中來，只能說是給了石家莊本地的這些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商一些競爭力和危機感，讓他們更多的走出去去學(xué)習(xí)、去觀摩、去挖更多優(yōu)秀的人才，來提升我們石家莊本土的商業(yè)競爭力。

石家莊比較成功的本土企業(yè)，我們就不談北國了，北國基本上已經(jīng)是石家莊的龍頭企業(yè)，在全國也算是小有名氣了。新興的主要是勒泰和東勝，我們在他們身上能學(xué)到一些東西。首先比如在前期招商的時候先招商再養(yǎng)商，在養(yǎng)商期給商家很大的扶持力度，把過去的簡單的租金改成扣點，將很多商家引進過來。第二來講就是在美陳上，我們能看到他們確實學(xué)到了萬達等其他商業(yè)的一些精華。第三來講就是在商業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)與建筑形態(tài)上，過去的建筑結(jié)構(gòu)與形態(tài)都是大盒子式的，但是勒泰通過莊里街、露臺、陽臺、連廊，包括飛梯等等已經(jīng)發(fā)生了變化。在東勝我們能看到宣傳的力度上的變化，包括造雪、請一些大牌明星、最大的蛋糕等等一系列的主題活動。我們可以感覺到，這兩個本土企業(yè)已經(jīng)從全國的商家身上去尋找適合自己發(fā)展的道路。石家莊的本土商業(yè)，不具備萬達、華潤、保利、寶能等的一些企業(yè)品牌，也沒有這樣的商業(yè)號召力，因此我們要具備包容、開拓、懂得先舍后得的心態(tài)，在融合先進的管理經(jīng)驗、管理能力的基礎(chǔ)上，結(jié)合有效的主題推動，我們的商業(yè)業(yè)態(tài)才能產(chǎn)生一種新的競爭力。

業(yè)態(tài)比重的調(diào)整很重要，石家莊之前比較厲害的商業(yè)東購自從被銀座收購之后經(jīng)營狀態(tài)其實不是很好，過去石家莊的商業(yè)是簡單的百貨加一些超市和部分的餐飲的競爭體，現(xiàn)在發(fā)展成餐飲娛樂休閑購，人們在吃飯娛樂消費的同時順便購物的過程。石家莊商業(yè)業(yè)態(tài)的比重已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，但是東購沒有跟上時代的潮流。再者近幾年東購幾乎沒有做過系列的活動，包括美陳、品牌的引進等等，這是一個逐漸走向消亡的過程。現(xiàn)在體驗型消費或者說是社交型消費業(yè)態(tài)的比重應(yīng)該逐步加大，這是一個趨勢。再者，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的資金實力需求或者說是融資渠道必須夠大?，F(xiàn)在招商是要有一個養(yǎng)商的過程，開發(fā)商做商業(yè)的同時自己必須要轉(zhuǎn)化成一個運營商，需要有十年樹木百年樹人的企業(yè)家的戰(zhàn)略精神，才能把商業(yè)真正的做好。