朱大鳴：不動(dòng)產(chǎn)登記意在修正房地產(chǎn)亂象

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國(guó)務(wù)院發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》即將實(shí)施，這被輿論視為政府推進(jìn)改革的一項(xiàng)重要措施。此前，不動(dòng)產(chǎn)登記推行阻力重重，主要是一些官員害怕“漏家底”，于是一項(xiàng)好的制度設(shè)計(jì)硬是得不到落實(shí)。

不動(dòng)產(chǎn)登記目的并非反腐，但并不是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記就不具有反腐性質(zhì)。此前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)期暴漲，一個(gè)重要的原因是官員隱匿自己房產(chǎn)很容易，于是揪出一大批官員及其親屬擁有大量房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的來(lái)源有些是合法所得，還有一部分是非法所得，這些房叔們坐等升值，財(cái)富配置嚴(yán)重畸形，已經(jīng)威脅到整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。這種現(xiàn)象也導(dǎo)致了房地產(chǎn)亂象叢生，查出來(lái)的大量高級(jí)貪官都與土地或房產(chǎn)相關(guān)。小官巨貪的最重要手段就是通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式獲取大量不義之財(cái)。

一旦不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施，雖然不能完全制止官員購(gòu)置大量不動(dòng)產(chǎn)的行為，但是至少可以限制他們赤裸裸地索賄和受賄行為，減少房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗程度。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度如果能夠順利實(shí)施，可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加公平地交易，有利于中央宏觀調(diào)控的實(shí)施。此前，房產(chǎn)登記混亂，各地房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)更是無(wú)從談起，不動(dòng)產(chǎn)管理方面存在一些漏洞，這就為官員貪腐打開(kāi)了方便之門(mén)。

因此，不動(dòng)產(chǎn)登記一項(xiàng)重要的功能是徹查中國(guó)到底有多少房產(chǎn)，很多人整日說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲是由供求關(guān)系引起的，供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)暴漲的核心原因，還有一部分認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩，鬼城和空置房十分驚人。只有摸清家底，才能有效地制定政策，否則，政策制定可能就沒(méi)有針對(duì)性，甚至出一些相反的政策。

我們?cè)?jīng)多次說(shuō)過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)改變?nèi)N利益分配機(jī)制：其一是當(dāng)前持有房地產(chǎn)成本不高，導(dǎo)致投機(jī)盛行，房?jī)r(jià)越炒越高。一旦這種制度全面實(shí)施，持有房產(chǎn)的成本將會(huì)大幅度提高，而備受質(zhì)疑的土地財(cái)政，可能變成房產(chǎn)財(cái)政了，利益分配的渠道會(huì)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，改變政府激勵(lì)機(jī)模式。其二，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，之前很多地方限購(gòu)和限貸政策很難真正落實(shí)到位，就是因?yàn)椴榍宸慨a(chǎn)數(shù)目成本很高，投機(jī)者有恃無(wú)恐地繼續(xù)興風(fēng)作浪，讓很多防火墻都失靈了。這會(huì)堵死一部分依靠房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)升值賺錢(qián)的利益分配途徑，人們可能不會(huì)再抱怨“開(kāi)個(gè)廠不如炒幾套房”了。其三，有助于反腐敗，不少官員都擁有很多套房產(chǎn)，這些房產(chǎn)有的是來(lái)自于正常途徑，有的則來(lái)路不明，這一政策出臺(tái)，很多房姐與房叔們都要“兩股戰(zhàn)戰(zhàn)幾欲先走了”。因此，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度確實(shí)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成間接沖擊。

因此，很多人說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)降低房?jī)r(jià)，這種說(shuō)法可能是針對(duì)局部現(xiàn)象來(lái)說(shuō)的，確實(shí)一部分人口流出的城市會(huì)受到巨大影響，人口凈流入的城市可能不會(huì)受到太大的影響。一些人口凈流入的城市，房?jī)r(jià)上漲一個(gè)動(dòng)力就是大量外來(lái)人口進(jìn)入帶來(lái)巨大的租房需求，同時(shí)商業(yè)環(huán)境的改善提升了房屋的外在價(jià)值，這刺激了一部分官員和投機(jī)客投機(jī)房產(chǎn)的熱情。在北上廣擁有幾套房產(chǎn)，相當(dāng)于栽了一棵搖錢(qián)樹(shù)，隨時(shí)隨地?fù)u錢(qián)。即使如此，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于北上廣等大城市而言，也可能帶來(lái)一些影響：即一些官員被斷了不義之財(cái)，拋售這些城市房產(chǎn)或者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)這些城市的房產(chǎn)，從而會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力量。整體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記核心目的是證明功能，同時(shí)兼具反腐、摸底等輔助功能。