毛大慶：我沒離開商業(yè)地產(chǎn) 也不是“二房東”

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毛大慶 曾任萬科企業(yè)集團(tuán)高級副總裁

Q：想問毛總關(guān)于創(chuàng)業(yè)的一些想法，比如說您是從哪些方面考慮到這件事情，您覺得這件事情有哪些方面的意義，才啟動(dòng)這樣一個(gè)概念?

毛大慶：從大概去年年初，我在參加北京市兩會(huì)的時(shí)候，有委員提出建議北京這類大的城市應(yīng)該逐漸地學(xué)習(xí)歐美、特別是美國的，一些對于存量不動(dòng)產(chǎn)的研究工作，同時(shí)在那個(gè)時(shí)候我們還有幾個(gè)不同的線索在研究存量不動(dòng)產(chǎn)。

可能你們記得，當(dāng)時(shí)丁長峰丁總帶隊(duì)，和北京的鏈家也有過一次探討，鏈家也做了一個(gè)非常有意思的模型，但是他們是針對住宅做的，就是把北京市的存量住宅整合在一個(gè)平臺上，相當(dāng)于一個(gè)持有人，然后把它再重新包裝，在租賃市場上再租出去。這種模式在美國早就已經(jīng)在做了。

當(dāng)然兩會(huì)的時(shí)候也提到把一些存量的寫字樓，包括政府改革之后樓堂館所的退出等等的問題，包括在京的一些辦事處閑置房產(chǎn)，怎么把它激活。當(dāng)時(shí)在兩會(huì)上有港澳委員提出向國外學(xué)習(xí)，把這些存量不動(dòng)產(chǎn)變成一些社會(huì)上的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。其實(shí)已經(jīng)有案例了，我在萬科的時(shí)候在研究，把一些賣不出去的寫字樓變成一些?？漆t(yī)院。

北京有幾個(gè)比較有意思的案例，你們可以關(guān)注一下在北三環(huán)臺灣人辦的寶島婦幼，那就是一個(gè)破寫字樓，下面是一個(gè)破商場，開不下去之后，改成了醫(yī)院，這個(gè)醫(yī)院現(xiàn)在生意非常好，我去參觀過幾次。

不管是萬科在住宅存量房處理上的研究，還是后來看到一些北京的經(jīng)驗(yàn)，包括國外的經(jīng)驗(yàn)，都是把一些弄不出去的房子轉(zhuǎn)成其它性質(zhì)。比如說我們?nèi)ツ赀€研究把一些商業(yè)地產(chǎn)空間做成教育的奧特萊斯，北京萬科已經(jīng)在做這個(gè)工作，在昌平那邊在研究這個(gè)東西，有很多的種類。

我在很多次會(huì)上說，商業(yè)地產(chǎn)的變革其實(shí)不是研究商場怎么提高經(jīng)營效率，怎么把它的商戶從賣衣服變成做餐飲，其實(shí)這都不是根本的解決辦法。商業(yè)地產(chǎn)的變革來自于經(jīng)營方式的變革和經(jīng)營思想的變革，可能會(huì)營造出好多新的叫做商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模型，我這個(gè)事情也是一種商業(yè)地產(chǎn)。所以仍然萬變不離其宗，沒有離開我原來研究商業(yè)地產(chǎn)這件事，這是一個(gè)方面。

第二個(gè)，在過去這一年多里邊，我在萬科研究商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，其實(shí)我也在思考，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)什么東西呢?商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)房子，里邊可以賣衣服，也可以賣吃的，也可以做電影院，也可以賣兒童的活動(dòng)場，也可以賣辦公室，這都是可以賣的。其實(shí)你到歐美，比如加拿大溫哥華、美國去看，人家很多商業(yè)樓，半座樓里面都是好多家私人診所，你說這不是商業(yè)地產(chǎn)嗎?它也是商業(yè)地產(chǎn)，只不過業(yè)務(wù)形態(tài)是醫(yī)療。所以我在這個(gè)過程中，我就在想一個(gè)問題，一個(gè)商業(yè)空間它本身這個(gè)空間的資產(chǎn)價(jià)值怎么釋放，它有什么釋放方式，我做了一些相當(dāng)深入的研究。

比如說把什么東西放在這里邊，每平米投資回報(bào)率高、租金回報(bào)率最高呢?是甲級寫字樓高，還是乙級寫字樓高，還是共享辦公室的成長性好呢?可能剛開始創(chuàng)業(yè)空間的人付不起太高的租金，可是它的成長性好。

我搞這個(gè)其實(shí)還是在搞商業(yè)地產(chǎn)，只不過我對商業(yè)地產(chǎn)的想法可能更傳承了很多凱德置地的思路，因?yàn)閯P德在商業(yè)上的看法，完全就是從資產(chǎn)的投資回報(bào)上出發(fā)，因?yàn)樗筮吘偷脤油顿Y人，就得對接資本市場，他所有的老板都是資本市場，我們都是運(yùn)營商。站在運(yùn)營商角度上怎么看這個(gè)問題，這是第二點(diǎn)，就是我在研究什么空間回報(bào)率高。

第三，確實(shí)感覺中國房地產(chǎn)的變化是很大的，大家從前年底還不太接受，到去年從萬科開始學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維。互聯(lián)網(wǎng)思維我在好多論壇上都講，是什么東西呢?其實(shí)就是變成渠道很重要，怎么發(fā)現(xiàn)客戶很重要。原來開發(fā)商還管什么發(fā)現(xiàn)客戶?都是客戶找上門，現(xiàn)在要開始發(fā)現(xiàn)客戶。開始住宅要找客戶，后來變成商業(yè)地產(chǎn)要找客戶。我在萬科，我們研究了一年O2O的這些東西，實(shí)際上是什么呢?就是發(fā)現(xiàn)客戶。我們跟百度V-in那個(gè)系統(tǒng)，就是要發(fā)現(xiàn)客戶，還要研究怎么把人家那個(gè)弄到我這兒來，把客戶搬過來。

這些思想底下我想了很多，其實(shí)我們要把不同商業(yè)空間里的客戶，搬到我的空間里邊來。比方說我們傳統(tǒng)的寫字樓蓋了這么多，原來就是租，而且寫字樓不可能給租三個(gè)月、五個(gè)月，那樣給你的也不是什么好寫字樓，服務(wù)也不完善。我們在想，一個(gè)什么樣的空間，能把原來非常死板的辦公樓租賃的辦法挪到我們這里邊來。

我現(xiàn)在考慮這個(gè)問題的出發(fā)點(diǎn)跟社會(huì)上搞孵化器的人就不一樣，因?yàn)槲也皇歉阃缎械?，我也不是搞IT的，我還是搞房地產(chǎn)的，所以我做這個(gè)創(chuàng)客空間的角度還是房地產(chǎn)人的出發(fā)點(diǎn)。但是房地產(chǎn)出發(fā)點(diǎn)可能有我們特別的優(yōu)勢和特別好玩的地方，因?yàn)槲覍蛻舻睦斫饪赡軙?huì)好過做投資的和做IT的人，這是一個(gè)我想講的問題。

我們看見了需求，所以確實(shí)很多點(diǎn)上都給我啟發(fā)。去年阿里巴巴上市那天晚上，我跟郁總在新加坡開董事會(huì)，晚上開完會(huì)之后，他說帶我去看看F1方程式比賽。那天晚上馬云在紐約敲鐘，所有的朋友圈都在說這個(gè)事。后來我就問郁總，我說你看他這個(gè)現(xiàn)象說明了什么?郁總說，其實(shí)就是找到了風(fēng)口，在國際、中國發(fā)展的這個(gè)階段的風(fēng)口，他自然就飛出去了。后來我又問，我們傳統(tǒng)房地產(chǎn)是不是已經(jīng)不在風(fēng)口?郁總回，可能是這樣的，我想確實(shí)是不在那個(gè)風(fēng)口。我說我們還能不能找到風(fēng)口?郁總說肯定能。我說那個(gè)風(fēng)口在哪兒?他說你看什么東西未來20年是成長的，那個(gè)就是風(fēng)口，你找到那個(gè)成長性就是風(fēng)口，這句話就給了我很大的啟發(fā)。

成長性在哪兒?房地產(chǎn)的成長性沒有了嗎?我說肯定有。剛才我給你們舉的寶島婦幼的例子，北京那個(gè)破樓，要扔在那兒一分錢不值，現(xiàn)在這個(gè)樓回報(bào)率好得不得了。樓還是那個(gè)樓，裝修就花了大概幾千萬，一個(gè)破樓就變成一個(gè)回報(bào)率極高的樓，這是什么?因?yàn)樾枨蟆?/p>

商業(yè)地產(chǎn)真不在乎那樓長什么樣，在乎你找沒找到需求。今天跟你們說了半天這個(gè)事，還是談中國商業(yè)地產(chǎn)的問題，其實(shí)我們接下來這個(gè)國家的發(fā)展階段，我剛才提到第三點(diǎn)，就是我對這一年行業(yè)變化的關(guān)注，我覺得確實(shí)有兩點(diǎn)是特別有意思的。

第一，中國最大的一個(gè)跟房地產(chǎn)相關(guān)的缺憾、到今天都不完善的東西，我從凱德說到萬科、10年也沒看到有大變化的東西，就是資本市場和房地產(chǎn)的自由接駁。在2008年次貸危機(jī)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我在十多個(gè)大學(xué)做巡回的講座，我從金融事件，美國的金本位的脫鉤，講到美國為什么次貸危機(jī)，講到中國為什么商業(yè)地產(chǎn)始終搞不好。

其實(shí)美國和中國是兩個(gè)極端，一個(gè)極端是太自由的資本市場，就弄出那么多種亂七八糟的產(chǎn)品，最后連出了事都不知道根在哪兒。但我們中國是資本市場太不靈活，就是靠銀行，然后就是民間借貸，搞出一堆高利貸，所以溫州的問題就發(fā)生了。我說為什么我們的REITs、基金始終不能放到大的臺面上來，為什么人大的立法都遲遲不能落實(shí)?

這個(gè)情況又導(dǎo)致持有型物業(yè)、經(jīng)營性物業(yè)弄不下去，所有人都急著想賣，所有人都想拆散了賣，所以就使國外基金在中國有市場有很多收購。我覺得這個(gè)事情隨著中國經(jīng)濟(jì)體制下一步深化改革，一定會(huì)在這屆政府解決，我覺得這個(gè)事情已經(jīng)呼之欲出了。

第二，通過這個(gè)事我又想到了，持有性的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)未來會(huì)有非常蓬勃的生機(jī)。我一再說，我這個(gè)轉(zhuǎn)型也罷，做了了新的事創(chuàng)新也好，我也絲毫不認(rèn)為房地產(chǎn)沒有搞頭，我是認(rèn)為原來的那種模式不好搞了，原來那個(gè)模式太初級了。今天把中國房地產(chǎn)這20年的發(fā)展模式、經(jīng)營手段拿到美國華爾街跟人家講，人家聽都不聽，那是多少年以前的事。

去年紐約馬拉松，我跟王文金同志在那里足足待了三天，拜訪了將近10個(gè)美國的投資機(jī)構(gòu)和做金融的企業(yè)，他們早就進(jìn)入到用資本市場和經(jīng)營性物業(yè)的對接，做出各種各樣的東西。實(shí)際上最后回過頭來還是豐富城市的生活形態(tài)、老百姓的服務(wù)業(yè)態(tài)，這個(gè)東西是推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的。

這是一個(gè)大問題，也是引起我大量思考的問題，我因此也發(fā)現(xiàn)了這里面好多經(jīng)營的種類。我認(rèn)為未來在中國做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營會(huì)是一個(gè)大事業(yè)，只不過這個(gè)東西不是你們認(rèn)識的那個(gè)購物中心。

Q：您做這個(gè)創(chuàng)客空間是和政府有合作，可以稱為PPP模式嗎?

毛大慶：當(dāng)然可以，創(chuàng)客空間可以有很多合作模式，你可以跟房地產(chǎn)公司合作，也可以跟政府合作，你也可以跟大學(xué)合作，它接駁的端口非常豐富。

Q：政府要承擔(dān)的或者提供的東西具體有什么?

毛大慶：政府需要給我的就是服務(wù)的快速和效率。昨天我還在跟王石董事長說新加坡的服務(wù)和效率，其實(shí)一個(gè)創(chuàng)新型社會(huì)，政府最需要干的就是兩件事，第一是法治，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)最需要保障的就是法治保障。第二是高效，高效體現(xiàn)在什么?就是服務(wù)。

所以你問政府要給什么，政府給這個(gè)就可以了?，F(xiàn)在其實(shí)中國的政府對創(chuàng)業(yè)支持比國外好得多，好多區(qū)縣還給你財(cái)政補(bǔ)貼，美國誰給你財(cái)政補(bǔ)貼?中國政府支持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，力度是很大的。這也是時(shí)代的風(fēng)口。要通過這種微環(huán)境的改善，既解決一大堆人的就業(yè)發(fā)展問題，同時(shí)又能夠把房地產(chǎn)市場帶入一個(gè)新的領(lǐng)域里邊去。

但還有一個(gè)必須要解決的事情，如果未來這種東西呈星火燎原之勢，資本市場非常重要，很多搞孵化器的背后缺少資本支持，還是非常困難的。

Q：到今年大家也開始關(guān)注到房地產(chǎn)行業(yè)和金融的結(jié)合，可能以往大家了解到的都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)和金融的關(guān)系，在您的新的這種形態(tài)下，在金融領(lǐng)域是不是實(shí)際上也是通過這樣的業(yè)態(tài)，對金融領(lǐng)域自身的迭代創(chuàng)新也有很多的幫助?

毛大慶：這是一個(gè)非常大的金融市場的新領(lǐng)域，金融實(shí)際上也在找這種風(fēng)口，不動(dòng)產(chǎn)對金融還是很重要的，現(xiàn)在好多錢實(shí)際上是投不出去。我突然發(fā)現(xiàn)，你只要這個(gè)業(yè)態(tài)說得清楚，看得見未來，好多錢都要來找你。我感覺現(xiàn)在的錢確實(shí)是缺乏有效的投資出口。

我剛才已經(jīng)提過了，REITs這些房地產(chǎn)基金都沒放開，所以他們只能去找，比如說他認(rèn)為我這是好項(xiàng)目，然后就來找我。另外他找我還不是為了找我，他是找我后面的事情。他投我這個(gè)創(chuàng)客空間，空間的成長靠的是里面企業(yè)的成長，所以進(jìn)一步我又找了好多的孵化器。你會(huì)發(fā)現(xiàn)在孵化器后面，跟著孵化器要投資的人，VC、天使、PE都在后面等著。希望等孵化器做好，你孵化器只要做出品牌，下一步這個(gè)企業(yè)就能成長，他就投這些企業(yè)。所以投到我這里，就等于有一個(gè)新管道，直接可以占據(jù)這些未來的好的企業(yè)。

回答你這個(gè)問題，這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)就帶來了，誰能夠作為資本的伯樂，看見這些企業(yè)，然后投對了，資本的增長就是巨大的。所以我們做的是一個(gè)空間，但實(shí)際上這個(gè)空間提供給背后的所有相關(guān)生物鏈上的人，都從這個(gè)空間里邊可以獲取它應(yīng)有的價(jià)值。

這個(gè)事情未來的延展，給資本市場提供了一個(gè)尋找他們投資對象的非常好的平臺。我把很多可能的小種子都放在我這上面去孵化，可能陽光一照，弄點(diǎn)水，它就猛長起來了?？赡芤灿蟹N子死了，這個(gè)死亡率是很高的，孵化半天還孵化不出來，這個(gè)就死了，那就再放一個(gè)新的進(jìn)來。我們這等于就是一個(gè)“蔬菜大棚”，里邊種草莓，種土豆，種黃瓜，就是這么一個(gè)業(yè)務(wù)。

Q：第三個(gè)問題，大家可能會(huì)比較關(guān)心您作為一個(gè)明星職業(yè)經(jīng)理人，您為什么會(huì)去做創(chuàng)客空間?

毛大慶：這個(gè)問題提得很好，因?yàn)槲蚁氘?dāng)老師，這輩子的理想最后還是想去當(dāng)老師。當(dāng)老師是一個(gè)永遠(yuǎn)干不完的職業(yè)，你干到多老都可以干，你只要講得動(dòng)課你就可以講。另外老師也是一個(gè)可以影響人的事，我特別愿意影響人，當(dāng)然不是想唆使別人，影響人也是一個(gè)挺有意思的事。

我想當(dāng)老師，我想影響別人，這是一個(gè)根本。孵化器也不是我一輩子要干的事，我可能未來還是要去當(dāng)老師。當(dāng)老師我也想過，可能在不久你們很快就會(huì)看見我以另外一個(gè)身份出現(xiàn)，可能會(huì)在某個(gè)學(xué)校的研究所里邊，今天不便透露，但是應(yīng)該不會(huì)太久。我想當(dāng)老師，這是一個(gè)。

第二，我喜歡做年輕人的事，我就想一直年輕，一直不想老。當(dāng)你跟年輕人天天在一起的時(shí)候，會(huì)激發(fā)你很多的思路和閃光的地方。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)代永遠(yuǎn)是年輕人推動(dòng)的，我們都會(huì)慢慢變成不年輕的人，但是永遠(yuǎn)會(huì)有新的年輕人出來，所以我一直不想讓年輕人覺得我跟他們沒話說。所以我不想當(dāng)老人，我想當(dāng)年輕人，這是我第二個(gè)想法。

第三，我講了好多遍的，就是一個(gè)人生經(jīng)歷體驗(yàn)的問題。但是你不能在任何時(shí)候都任性地去體驗(yàn)，我覺得我前面這20多年還是挺中規(guī)中矩的，認(rèn)認(rèn)真真地當(dāng)了一個(gè)自己覺得還湊合的職業(yè)經(jīng)理人。當(dāng)然這個(gè)職業(yè)經(jīng)理人也拜賜于這個(gè)時(shí)代和這個(gè)行業(yè)，讓我覺得還有事可以干。好多行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人早都干得很困難，我們這個(gè)行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人還挺風(fēng)光的。

但是我覺得有兩個(gè)問題激發(fā)了我對這個(gè)事的思考。一個(gè)就是主宰一件事情的推動(dòng)者，到底是個(gè)什么樣的感受，我不知道。我特別羨慕的是那些初創(chuàng)企業(yè)的人，因?yàn)橄塍w會(huì)創(chuàng)個(gè)業(yè)，干點(diǎn)自己能夠控制它的發(fā)展變化的事業(yè)是個(gè)什么樣的感受。我覺得做了一輩子職業(yè)經(jīng)理人，我想去感受感受這個(gè)事情是怎么樣的。

但是還有一個(gè)問題，其實(shí)我這個(gè)創(chuàng)業(yè)不是一個(gè)純粹意義的創(chuàng)業(yè)，我這個(gè)創(chuàng)業(yè)是幫人家創(chuàng)業(yè)，不是我自己在那里創(chuàng)業(yè)，我這個(gè)無外乎就是房地產(chǎn)的延續(xù)而已。但是這個(gè)事情可能改變一大堆年輕人的未來，我覺得這個(gè)太有意思了。我每次路過中關(guān)村的創(chuàng)業(yè)大學(xué)，都要在那里待一會(huì)兒充充電，感受那里的氣氛和氛圍，會(huì)給你無限的沖擊力。我就在想，我現(xiàn)在已經(jīng)不可能那樣了，但是我可以幫他們干，這是非常好玩的一件事情。

還有一個(gè)就是我去年、前年多次跟你們在不同的場合談到過，我花了一年多做了一個(gè)深入的中國人口結(jié)構(gòu)分析和走勢研究，這對我現(xiàn)在所做的選擇影響很大，因?yàn)檫@個(gè)分析里面給了很多的數(shù)據(jù)和非常精準(zhǔn)的趨勢研究。

上世紀(jì)70年代，日本戰(zhàn)后出生高峰的這批年輕人，進(jìn)入到25歲，到他們進(jìn)入到90年代，他們40歲，這批人創(chuàng)造了什么?創(chuàng)造了日本今天的老本，還在吃個(gè)沒完。你們翻翻日本這些大的株式會(huì)社的領(lǐng)導(dǎo)，哪個(gè)不是當(dāng)年的創(chuàng)業(yè)青年?更不用說喬布斯了、比爾蓋茨，肯定都是創(chuàng)業(yè)青年。他們?yōu)槭裁茨艹晒?因?yàn)樯鐣?huì)環(huán)境、國家政策和那個(gè)時(shí)候他們對社會(huì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)。

我們試想，如果中國從1994年開始抓科技創(chuàng)新，今天的中國一定不得了。時(shí)不我待，我現(xiàn)在看的問題是怎么養(yǎng)老的問題，你再讓我去當(dāng)創(chuàng)業(yè)青年已經(jīng)不太可能了。但是第二波人口高峰來了，但第二波高峰的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于第一波高峰的人，第一波大概出生了3.3億人，第二波高峰是1.8億人，但是再怎么樣也是1.8億的年輕人，也是1.8億進(jìn)入25到40歲的人。如果這1.8億25到40歲的人，中國再不能抓住他們創(chuàng)業(yè)的話就完了，第三次高峰只剩下大概1億了，而且還要再等十幾年以后，等得起嗎?那都第N次工業(yè)革命了。

我如果能參與到這件事里邊去，如果能讓他們這些人在未來出來幾個(gè)出井伸之，出來幾個(gè)喬布斯，我覺得我的未來還是挺有意義的。我肯定當(dāng)不了那些人了，但我希望能夠弄一兩個(gè)出來，這是我的最深心底的話。

我干了21年的房地產(chǎn)，但是再往下的意義何在?所以我找一個(gè)事情，非常好玩，又沒有離開房地產(chǎn)，我也就懂房地產(chǎn);但是又能夠盤活一點(diǎn)社會(huì)不良資產(chǎn)、存量資產(chǎn)，還能幫助年輕人創(chuàng)業(yè)，弄不好還弄出幾個(gè)喬布斯，這個(gè)業(yè)務(wù)你們肯定會(huì)支持我干。

有人評價(jià)我說，我現(xiàn)在干的這個(gè)事情，就好象馬拉松跑到30公里的時(shí)候。人家說馬拉松是從30公里開始的，就是30公里以后才叫馬拉松，30公里以前不叫馬拉松。他說這句話我覺得特別對，到30公里以后，我經(jīng)常會(huì)在那個(gè)時(shí)候喝一下水，停一下，我想前面就剩12公里了，也就是1/4多一點(diǎn)，這個(gè)怎么跑?

第一，你確實(shí)可以感受到，再堅(jiān)持一下就到重點(diǎn)了，你確實(shí)可以享受一下那個(gè)愉悅，戴上獎(jiǎng)牌的快樂;但是后面12公里，每一公里都很艱難，因?yàn)檫@時(shí)候的10公里不是開始時(shí)候的10公里，你的能量已經(jīng)耗得差不多了，加上天氣如果再熱點(diǎn)，還是很艱苦的，但是你基本上可以判斷，這個(gè)事情是可以拿下來的。

第二個(gè)你要想什么?這個(gè)事千萬別出狀況，別行百里半九十，別好不容易跑到30公里，到33公里的時(shí)候腳崴了，35的時(shí)候抽筋了，那就功虧一簣了，還是要想一想，要有戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。為的是把這10公里拿下來，享受這個(gè)快樂。他說你現(xiàn)在到30公里了，你可以非常明確地想后面的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)問題了。我說恐怕也是，人生到了30公里。你說快接近尾聲了嗎?也不是，還挺長的。你說很初級嗎?也不是，30公里跑完了。我們每個(gè)人處在人生的馬拉松階段都不太一樣。

Q：您剛剛提到創(chuàng)業(yè)者更多的是要有企業(yè)家思維，您認(rèn)為職業(yè)經(jīng)理人思維和企業(yè)家思維有什么區(qū)別?另外您剛剛提到您做孵化器也是不動(dòng)產(chǎn)的思維，是之前凱德的方式，您在萬科和凱德都工作過，您覺得萬科和凱德在職業(yè)經(jīng)理人方面有什么不同，哪個(gè)平臺給您的空間和自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)值更大?

毛大慶：企業(yè)家和職業(yè)經(jīng)理人，其實(shí)這兩個(gè)詞本身不是對立的詞，這是兩種人的工作狀態(tài)或者生活狀態(tài)，或者在職場里邊不同的訴求和要求。英文里邊這個(gè)enterpreneurialspirit(企業(yè)家精神)，你沒有聽說過有職業(yè)經(jīng)理人精神吧，只有企業(yè)家精神，企業(yè)家精神是任何商學(xué)院都會(huì)講的一個(gè)重要課程。

企業(yè)家精神是推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)很重要的動(dòng)力，包括執(zhí)掌國家，管理一個(gè)政治機(jī)器，仍然也需要企業(yè)家精神。比方說這兩天大家在熱議李光耀，李光耀就是新加坡的創(chuàng)始者、創(chuàng)業(yè)者，他就是一個(gè)大企業(yè)家，或者說具有企業(yè)家精神的人。企業(yè)家精神需要什么東西呢?需要堅(jiān)韌的態(tài)度，需要主人翁的責(zé)任感，需要大無畏的往前闖的精神，同時(shí)還要有縝密和謹(jǐn)慎的思維邏輯，同時(shí)要如履薄冰的態(tài)度。

這些東西你說職業(yè)經(jīng)理人需不需要?職業(yè)經(jīng)理人也需要，但職業(yè)經(jīng)理人和企業(yè)家在很多方面還是有區(qū)別，職業(yè)經(jīng)理人更多是執(zhí)行和履行賦予他的責(zé)任和義務(wù)。往往職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入到一個(gè)穩(wěn)態(tài)以后，他比較難有的態(tài)度，就是站在主人翁的角度上去看待自己跟這個(gè)企業(yè)生死存亡的關(guān)系，以及我用我的智慧，怎么樣去創(chuàng)造這個(gè)企業(yè)新的生命，這個(gè)問題你讓企業(yè)家去講是非常正常的，你讓職業(yè)經(jīng)理人去講，多數(shù)的職業(yè)經(jīng)理人很難達(dá)到這個(gè)狀態(tài)，職業(yè)經(jīng)理人里面少量的一批人是拿著企業(yè)家精神在當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人，這是有的，但并不是大量的。

萬科跟凱德，我覺得這兩個(gè)是有高度一致的職業(yè)經(jīng)理人環(huán)境的地方，所以我才會(huì)來萬科，我?guī)缀鯖]有過渡感。我也很驚詫，一個(gè)中國純本土成長起來的企業(yè)，這個(gè)價(jià)值觀、工作精神和態(tài)度，職業(yè)化的素質(zhì)的層面，跟一個(gè)跨國企業(yè)有過之而無不及，這個(gè)確實(shí)是萬科的奇跡。

萬科原來研究的對象包括索尼、豐田、匯豐銀行，這些都是管理上非常職業(yè)化的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。對于我來說，兩家企業(yè)工作經(jīng)歷加在一塊兒一共20年半，是一個(gè)非常高檔的職業(yè)經(jīng)理人學(xué)校，如果按論職業(yè)經(jīng)理人畢業(yè)的話，我應(yīng)該是在中國的職業(yè)經(jīng)理人的哈佛大學(xué)里畢業(yè)的學(xué)生。我“畢業(yè)”的這兩個(gè)學(xué)校都不得了，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的哈佛大學(xué)，在中國應(yīng)該是無出其右。

Q：您做的這個(gè)和現(xiàn)在國內(nèi)已有的創(chuàng)客空間有沒有區(qū)別?您剛才已經(jīng)描述了這個(gè)產(chǎn)業(yè)未來的前景，那您覺得有沒有風(fēng)險(xiǎn)?哪些環(huán)節(jié)還有一些不是很有把握的?

毛大慶：這個(gè)經(jīng)營模式還是不能講太多，因?yàn)闀?huì)涉及到我們的商業(yè)機(jī)密。我講講這幾類東西，這還是不同的，比如說3Q是一種模式。3Q還是寫字樓租賃的模式，它是在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓里，把它的各方面經(jīng)營照著一個(gè)相當(dāng)高水準(zhǔn)去做，它的成本在那里，它直接對接的就是一些小企業(yè)，孵化的還不是企業(yè)，它那里孵不出來。

我不太想去議論同行的業(yè)態(tài)，因?yàn)榕丝傔@個(gè)東西是在他的寫字樓里發(fā)展，跟我現(xiàn)在做的事不一樣，我是拿社會(huì)閑置資產(chǎn)去做，而且我是希望輕資產(chǎn)。3Q不是輕資產(chǎn)的，它還是一個(gè)重資產(chǎn)下的辦公空間，那個(gè)產(chǎn)業(yè)是他們的，產(chǎn)品是他們的。我不要這個(gè)房子，我也不會(huì)去買地蓋房子，我其實(shí)是把這個(gè)房子拿過來加以改造，裝我的東西。我要讓這個(gè)房子通過我們的運(yùn)營升值，這是我要干的事情。

我們相當(dāng)于什么呢?你可以這么想，我們相當(dāng)于一個(gè)酒店公司，酒店公司和開發(fā)商之間的關(guān)系，就是我們這個(gè)企業(yè)將來跟這些樓主的關(guān)系。我會(huì)經(jīng)營這個(gè)東西，這是一個(gè)。

第二，國內(nèi)的孵化器有好多種，有的是基于房租基礎(chǔ)的，就是房租利差基礎(chǔ)上的孵化器，有的是基于股權(quán)投資基礎(chǔ)上的孵化器，不要房租，完全就是孵化器，或者稱之為是風(fēng)投為主導(dǎo)的思想。創(chuàng)客近來，不要房租，提供場地相當(dāng)于股權(quán)投資，然后用這個(gè)企業(yè)未來的增長來獲取他的回報(bào)，這是投資者干的孵化器。我們是房地產(chǎn)人干的孵化器，我的房子肯定還是要增值的，還是要房租利差的，這個(gè)還是要的。

還有就是兩者結(jié)合的，做多級孵化器的。比方說我們做一級孵化器是解決孵化剛需需要，我可以拿房地產(chǎn)的話給你解釋，就是剛需需要，或者甚至是低保人群需要的。在這里面是什么人群呢?就是非常低級的，拿不起太多錢的學(xué)生創(chuàng)業(yè)者，這叫做非常初始的孵化器，它可能連孵化器都不是，它就是一個(gè)培育的土壤。

但是它很快要上到二級的里面去，二級就是孵化器，它已經(jīng)有可能性存活，把這個(gè)小種子埋到上面去，這里面就需要各種各樣的培育措施，比如說導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)，給他接洽天使投資，幫他做創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)，甚至于幫他們之間再接駁業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，這就讓他能夠活下來，讓他能夠再做大。

這個(gè)事情的風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是一樣的。我的風(fēng)險(xiǎn)在于，第一能不能盡快招租招滿，我的租客就是這幫創(chuàng)業(yè)者，我要把他們都招來，我有沒有這個(gè)魅力，有那么多創(chuàng)客空間，干嗎來我這兒?這又是市場競爭，我還得面對市場競爭?？赡軐硪膊灰欢ㄊ撬{(lán)海，可能還是一個(gè)紅海，但是為什么我愿意做呢?它肯定是未來要上升的一個(gè)行業(yè)，上升就有希望，這是一個(gè)問題。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我是否能把成本控制好，因?yàn)檫@是一個(gè)低成本運(yùn)營的東西，我不可能搞豪華型的孵化器，我這個(gè)創(chuàng)客空間是要弄成一個(gè)如家式的，還是弄成一個(gè)香格里拉式的，這就是我的定位，我也要做產(chǎn)品定位，跟房地產(chǎn)是一樣的。

Q：您未來只再北京開創(chuàng)客空間嗎?

毛大慶：我覺得這個(gè)事很容易鋪到全國去，但是現(xiàn)在沒必要那么快，先在北京做幾個(gè)樣板房，大家覺得挺好了再說。其實(shí)想干很容易，我肯定跟一批戰(zhàn)略合作伙伴合作，他們有存量資產(chǎn)，哪兒有我就跟到哪兒就行了，我不就是一個(gè)服務(wù)商嗎。

Q：現(xiàn)在投資人就兩個(gè)?

毛大慶：哪止兩個(gè)?幾十個(gè)都可以有，關(guān)鍵是我沒那么多份給他們分。

Q：您的投資人是國外的多一些，還是國內(nèi)的多一些?

毛大慶：我第一批投資人大多是國際的、一流的投資人。

Q：您走的是輕資產(chǎn)的模式，是跟雅詩閣比較相似的委托管理，然后分收益提成，還是說你會(huì)從甲方手里租下來，然后再租出去，形成一個(gè)租金的剪刀差。你這個(gè)剪刀差會(huì)形成一個(gè)核心競爭力嗎?

毛大慶：現(xiàn)在有一些特別好的客戶，已經(jīng)不需要我再孵化他了，他要進(jìn)來在我這里辦公，就屬于我剛才說的另外一種模式，就是他要靈活的公司的尺度的變化。我從投資者回報(bào)的角度，考慮未來創(chuàng)客空間的增長和發(fā)展，我肯定要做一批更優(yōu)秀的客戶。第一我得有能力讓經(jīng)濟(jì)適用的人能夠快速變成剛需，然后從剛需再變成首改，這是我們要在這個(gè)能力里面盡快變出來的。

我想可能還得做一批這樣的人，從經(jīng)濟(jì)適用到到剛需。很多人上來就做再改，像原來我說的一些大的客戶，那都屬于再改，但他又不屬于那個(gè)奢侈型的，所以首改、再改，我覺得市場還是很大的。

至于你問的這個(gè)合作方式有好多種。分成會(huì)是跟房主或者說開發(fā)商比較多的合作模式，大家共享未來的成長，我們可以優(yōu)先劣后。但是我們要講究分成，我不要太大的成本，就是說你上來就先賺我一道，然后我再賺人家一道，這不是我要干的事情。我跟房主，要利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，然后未來共同培育。如果我僅僅是個(gè)二房東，我覺得這個(gè)事沒有太大的意義。

第二類就是跟政府的合作，當(dāng)然我也會(huì)爭取政府的補(bǔ)貼，或者是用政府的一些園區(qū)、孵化器，這個(gè)就是另外的模式了，幫助地方政府來創(chuàng)造就業(yè)、“制造”企業(yè)，固化企業(yè)，增加納稅，這是幫政府干的事，我們在這里面創(chuàng)造我們該有的價(jià)值。