余豐慧：用公積金貸款救市是在玩火

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著名財經(jīng)金融評論家 余豐慧

住建部部長陳政高要求“各地要進一步提高認(rèn)識，統(tǒng)一思想，發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金”。

面對目前房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)，特別是2月份全國70個城市房價同比環(huán)比幾乎全軍覆沒，最高跌幅達到10.8%的“嚴(yán)峻”形勢，從中央政府到各地政府新一輪大力度救市大戲正在上演。

3月16日，濟南市重新設(shè)定公積金貸款首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，基本屬于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，較以往寬松不少;3月17日廣州市規(guī)定購買90平方米以下首套自住房或經(jīng)適房，公積金貸款首付門檻可降低到20%;福建省于3月19日發(fā)布了被視為今年首波救市政策的“閩七條”，對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。相信緊隨其后，將有更多地方開始放水公積金貸款救市。

其實，早在去年初新一輪救市就已經(jīng)開始。除了北上廣深一線城市外，其他城市限購基本取消，限貸政策全面松綁，并且央行定向調(diào)控釋放的資金基本瞄準(zhǔn)了樓市，各地方政府更是在稅收、財政補貼銀行、開發(fā)商和購房者上絞盡了腦汁。但這些措施的效果差強人意。房地產(chǎn)延續(xù)低迷，交易量延續(xù)萎縮，房價繼續(xù)下滑。

在這種形勢下，新一輪救市已經(jīng)開始全面啟動。消息稱，全國性救助樓市政策正在蓄勢待發(fā)。面對嚴(yán)重下滑的房地產(chǎn)行業(yè)，適度出臺信貸、稅收等鼓勵住房需求性政策是應(yīng)該的。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟一個重要產(chǎn)業(yè)，惡性下滑下去必將拖累經(jīng)濟增長。不過，在住房公積金上大動干戈，特別是在住房公積金貸款上做文章值得商榷。

住房公積金是職工繳納的解決住房需求資金不足的互助性基金。其使用重點應(yīng)該放在購買住房時的提取上。公積金貸款是公積金互助性派生出來的，應(yīng)該是公積金使用中的輔助性產(chǎn)品。同時，公積金貸款具有一定的杠桿率，如果超比例發(fā)放公積金貸款的話，很可能導(dǎo)致后續(xù)他人提取公積金出現(xiàn)風(fēng)險，侵害繳納公積金職工的合法權(quán)益。目前，全國住房公積金繳存職工達到1.1億人，確保其提取公積金權(quán)益是一件大事情。這就要求決不能超規(guī)模發(fā)放公積金貸款或者將公積金貸款挪作他用，如建設(shè)保障性住房等。

從全國范圍內(nèi)看，公積金貸款比例已經(jīng)非常之高。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，截止到去年底繳存公積金總額超過8萬億元，而目前公積金貸款總額4.3萬億元，存貸比例已經(jīng)達到了56%，而且存在一定程度的期限錯配情況，即公積金提取期限要比貸款期限短得多。高比例的放貸加上一定程度的期限錯配，已經(jīng)給公積金貸款埋下了風(fēng)險隱患。此時，再動用公積金貸款去救市是在玩火。

要把“用好用足住房公積金”的重點放在放寬提取使用條件上。新購房、維修等提取公積金條件要進一步放寬，手續(xù)要進一步簡化，要逐步在網(wǎng)絡(luò)上全程操作，提高提取速度和效率。同時，認(rèn)真落實住建部、財政部、人民銀行三部門聯(lián)合下發(fā)的放寬公積金支付房租條件通知精神，拓寬公積金提取使用條件和范圍。據(jù)統(tǒng)計，2014年全國住房公積金租賃提取只占公積金提取總金額的1.07%。事實上，住房公積金在房屋租賃上發(fā)揮作用的空間非常大。

盡管各地對包括公積金貸款在內(nèi)的公積金政策采取超寬松政策，以托住樓市不讓其自然調(diào)整，但筆者預(yù)測效果不會太好。因為目前的房地產(chǎn)市場不是想救就能救的，房地產(chǎn)市場低迷，房價走低，需求萎縮，是整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和行業(yè)特點決定的。

從宏觀經(jīng)濟走勢看，經(jīng)濟下行壓力依舊很大，工商企業(yè)特別是中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟嚴(yán)重不景氣，倒閉、停產(chǎn)、跑路等正在密集爆發(fā)。對于普通百姓來說，就業(yè)和收入預(yù)期的不確定性風(fēng)險正在增大。而同時房價依然居高不下，即使稍有下跌或者說連續(xù)6個月走低，但絕對價位仍然是90%以上工薪階層難以承受的。就業(yè)和收入預(yù)期的不確定性與高房價的嚴(yán)重矛盾，大大打壓了住房需求，使得大多數(shù)百姓持幣觀望或者不敢出手買房，或者因為收入水平太低根本承受不了高房價壓力。

還需要密切注意的是，不動產(chǎn)登記條例的實施、房產(chǎn)稅預(yù)期出臺和目前股市的火爆是懸在房地產(chǎn)市場上的三把利劍。前兩者不僅抑制了住房購買力，而且會促使大量囤集的存量房拋售入市。而股市火爆對實體經(jīng)濟和樓市的資金分流作用都非常之大。這種狀況估計一時難以改變，因此，房地產(chǎn)市場的救助政策效果非常有限是可以預(yù)料的。