蔡為民：庫存正在摧毀樓市？

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最近一位經濟學者在演講中提及“房地產業(yè)和制造業(yè)嚴重過剩，去庫存至少需要3~5年乃至更長時間”。此番論述其實相當平常與耳熟能詳，并無可觀之處，但由于其尚具“G20與新興國家發(fā)展戰(zhàn)略中心主任”的職稱，因此輿論給予頗多關注。

“非理性繁榮”已一去不返

事實上，在我看來，中國房地產問題早已不是簡單的庫存問題，更非粗糙的去庫存問題，而是愈演愈烈的供需矛盾問題。

目前的狀況是從中央到地方，政府一方面以救市措施吸引消費者購房，一方面鼓勵開發(fā)商積極賣房去庫存，看似合拍，想買與想賣房的湊在一起各取所需，從而有效解決過剩房源。問題是“房源是否過剩”本身是以動態(tài)形式存在的，一邊著急賣房，一邊拼命蓋房，其結果是房子賣的越多，去庫存越去越存!

這樣的惡性循環(huán)在投機與投資還有利可圖、經濟發(fā)展良好、房價平穩(wěn)、多數(shù)人買得起、購房族數(shù)量龐大、通脹壓力大的“非理性繁榮”時期，倒也還無所謂，再大的供給量都能得到快速消化，甚至依然供不應求。關鍵是上述情景如昨日黃花，早就不復存在。

房產投資價值面臨考驗

首先是五年內轉售需按賣價課征5%的營業(yè)稅，這就至少排擠了八成以上投機與投資的需求進入，而五年以上的中長期持有者面對又是什么情景呢?當前租金回報往往在2%上下徘徊，房貸利率通常在7%或以上，如此“加減乘除”一番，每年至少“損失”5%(尚未充分計入“空關”待租時間)，自備款部分的機會成本5%(買保本、保息信托產品最低的投資回報)，以總價1000萬元的房屋為例，在自備300萬元、房貸 700萬元的狀態(tài)下，加上相關的稅與費(差額營業(yè)稅5%及1%上下的中介傭金支出)，5年后售價不超過1300萬元，基本無利可圖。

換言之，現(xiàn)在買一套房除非自住不計賺賠，否則五年后房價升幅未達30%幾乎注定虧損!而放眼全中國樓市的前景，即使一線城市也未必全部都能達標，足可說明多數(shù)地方的房地產對投資人來說，已然“食之無味”。

供給在激增，需求正銳減

更何況中國經濟歷經30年的高速發(fā)展，正在進入結構調整、產業(yè)升級的陣痛、停滯乃至“裂變”的新常態(tài)，以改善與置產為目的之中高端人群，鑒于產業(yè)與企業(yè)前途充滿不確定性，出手購房之動能勢必趨于保守。因此可以這么說，以往房屋需求的種種誘因，除了通脹壓力仍大之外，其他利好條件多已不再成立。

在如此窘境下，如果供應方亦開始相應做出與需求狀態(tài)匹配及吻合之調整，力求達到“供需平衡”，那么問題就容易處理的多，亦能使整體房價維持動態(tài)穩(wěn)定，唯真實的情況，卻是房屋供應在地方政府土地財政的壓力與驅動之下，不減反增，于是需求在銳減，供給則激增，兩相拉鋸之后，終使相對多數(shù)城市的房產陷入類似鋼材制造業(yè)供過于求之艱難處境中。

商業(yè)地產比住宅地產問題更大

更糟糕的是，制造業(yè)產品過剩還有機會透過外貿渠道解決庫存壓力，而房地產是搬不動的商品，只能在地消費，導致房地產一旦出現(xiàn)明顯過剩，消費者預期房價下跌的心理便自然形成，進而引發(fā)“愈庫存愈觀望”、“愈觀望愈不買”、“愈不買愈庫存”的惡性循環(huán)。

如同商業(yè)地產的困局，在互聯(lián)網與電商的夾擊下，市場對商業(yè)地產的需求已呈明顯降低之勢，但地方政府基于稅收考慮的“樓宇經濟”卻大行其道，從而再現(xiàn)住宅地產的危機：一邊是需求在萎縮，一邊卻是供應在“野蠻生長”!

目前來看，商業(yè)地產過剩的風險實際上比住宅地產嚴重的多!后續(xù)該如何有效解決?正考慮新一屆領導班子的超凡智慧。