精細(xì)化管理 房地產(chǎn)企業(yè)生存的“氧氣”

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在剛剛結(jié)束的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇上，大部分業(yè)內(nèi)專家、地產(chǎn)人士都接受了房價(jià)下跌、短期內(nèi)行業(yè)整體不景氣、洗牌無可避免的行業(yè)變局。面對行業(yè)劇變，開發(fā)商把自救放在了首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內(nèi)功，強(qiáng)化管理。

向外看，融資無可否認(rèn)，但2008年的融資渠道已然面臨瓶頸，首先銀行關(guān)緊了信貸閥門；另據(jù)專業(yè)人士分析，2008年也并非上市好時(shí)期。因此，在向外突圍自救卡脖之時(shí)，開發(fā)商紛紛尋求內(nèi)部自救——精細(xì)化管理。即通過自身管理的改變和提升，在項(xiàng)目管理、流程管理等內(nèi)部管理上尋求生存的“氧氣”。

融資閥門加緊推動企業(yè)管理精細(xì)化

近幾年，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，中國房地產(chǎn)行業(yè)所處的宏觀環(huán)境發(fā)生了巨大變化，主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)融資閥門不斷緊縮，資金鏈繃緊；土地交易方式透明化、規(guī)范化，拿地門檻不斷提高；市場競爭日益激烈。產(chǎn)業(yè)環(huán)境的巨大變化，使房地產(chǎn)開發(fā)商把自救放在的首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內(nèi)功，強(qiáng)化管理。而向外看，2008年的融資渠道已然面臨瓶頸，首先銀行關(guān)緊了信貸閥門；另據(jù)專業(yè)人士分析，2008年也并非上市好時(shí)期。因此，在向外突圍自救卡脖之時(shí)，開發(fā)商紛紛尋求自救之二——精細(xì)化管理。即通過自身管理的改變和提升，在項(xiàng)目管理、流程管理上尋求生存的“氧氣”。

深圳市明源軟件股份有限公司總經(jīng)理高宇認(rèn)為，除了外圍融資困局出現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)束暴利時(shí)期后，對于企業(yè)管理水平的提升也是必然的需求?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)將會更關(guān)注企業(yè)的流程和管理，而信息化則是提升企業(yè)管理水平非常重要和有效的一個(gè)手段?！备哂钫f道。事實(shí)上，確如高宇所言，中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷由粗放式管理到精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變過程。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高、項(xiàng)目地域性、政策性強(qiáng)等特點(diǎn)。而隨著整個(gè)行業(yè)利潤的下降、融資閥門緊縮，企業(yè)如何將眾多的信息流迅速有效匯總并進(jìn)行整合，并迅速做出反應(yīng)，就成為房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場上占得先機(jī)的重要因素之一。而這恰恰需要依托先進(jìn)的信息化技術(shù)手段來保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

“我認(rèn)識的一個(gè)民營房地產(chǎn)企業(yè)老板，前幾年的精力主要是做關(guān)系，因此很少在公司出現(xiàn)，很多員工都不認(rèn)識他。但是從去年起，他已經(jīng)把大部分精力都放在公司的管理、成本控制等企業(yè)內(nèi)部事務(wù)上，尤其是信息化建設(shè)，已經(jīng)被他作為企業(yè)的一大發(fā)展戰(zhàn)略?！蹦硺I(yè)內(nèi)資深人士舉例來說明房地產(chǎn)企業(yè)對于信息化建設(shè)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

確實(shí)，這種變化已經(jīng)初見端倪。以國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科為例，原來并沒有獨(dú)立的信息化部門，IT中心是隸屬于財(cái)務(wù)部門的，但現(xiàn)在已經(jīng)單獨(dú)出來，名稱也改為流程與信息管理部，并由集團(tuán)副總裁專職來管理信息化建設(shè)，重視程度由此可見一斑。

在新的環(huán)境中房地產(chǎn)企業(yè)的活法和以往有了很大的不同。我們認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)未來將向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和精細(xì)化的方向發(fā)展，這將是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須面對的變革挑戰(zhàn)。

拿地門檻提高“向土地要效益”轉(zhuǎn)為“向管理要效益” 項(xiàng)目管理成建設(shè)核心

在土地公開招拍掛之前，很多企業(yè)通過各種方式擁有價(jià)格很低的土地資源，在此基礎(chǔ)上開發(fā)的項(xiàng)目往往都能夠獲得較高利潤，只是賺多賺少的問題。在這個(gè)階段企業(yè)高層普遍將注意力放在土地資源的獲取上，只要能夠拿到低廉的土地，項(xiàng)目已經(jīng)成功了百分之八十，整個(gè)企業(yè)的成敗實(shí)際上是決戰(zhàn)在高層。這種情況下企業(yè)高層一般對項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營管理關(guān)注不夠，從而導(dǎo)致企業(yè)整體項(xiàng)目運(yùn)營管理的能力普遍比較薄弱，缺乏系統(tǒng)的規(guī)范和流程。

近幾年，隨著土地招拍掛的全面展開，企業(yè)拿地門檻不斷提高，每個(gè)企業(yè)都站在了同一起跑線上。開發(fā)商要獲得利潤，就不得不由“向土地要效益”轉(zhuǎn)為“向管理要效益”，這囊括了項(xiàng)目的精確定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、工程管理水平、成本控制能力、市場及營銷策略能力等各個(gè)方面，實(shí)際上就是企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營管理能力。

項(xiàng)目運(yùn)營管理（POM-Project Operation Management）重點(diǎn)圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期，從項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流四條主線實(shí)現(xiàn)對整個(gè)項(xiàng)目的全面管理，覆蓋項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購招投標(biāo)、施工等）和銷售及服務(wù)等項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要階段，從而實(shí)現(xiàn)對整個(gè)項(xiàng)目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位運(yùn)營管理。

新的宏觀環(huán)境下，項(xiàng)目運(yùn)營管理水平將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的最終收益率，項(xiàng)目運(yùn)營管理能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心競爭力之一。

作為目前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)應(yīng)用軟件提供商，深圳市明源軟件股份有限公司總經(jīng)理高宇認(rèn)為“信息系統(tǒng)應(yīng)與核心業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，覆蓋核心業(yè)務(wù)的主要價(jià)值鏈。這才是房地產(chǎn)信息化建設(shè)的最根本發(fā)力點(diǎn)?！痹诟哂羁磥?，如果不能提高核心業(yè)務(wù)的管理水平，那信息化建設(shè)的價(jià)值就無從體現(xiàn)?！坝绕涫?a href="http://keekorok-lodge.com/xm/" target="_blank">項(xiàng)目管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，我們在研發(fā)時(shí)也把重點(diǎn)放在這一塊。”

“即使對一個(gè)高端產(chǎn)品的項(xiàng)目，在當(dāng)前市場不確定因素增加的環(huán)境中，企業(yè)為保持良好的發(fā)展勢頭，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，平穩(wěn)擴(kuò)張，追求正常利潤，項(xiàng)目管理信息化也是達(dá)此目標(biāo)的有效途徑。據(jù)我所知，在福州、廈門、長沙、南寧、常州、杭州等地的一些房地產(chǎn)企業(yè)都主動提出了項(xiàng)目管理信息化的需求。從單純的‘賣房’過程信息化到實(shí)現(xiàn)‘造房’過程信息化將是房地產(chǎn)企業(yè)在信息化過程中的又一次跨越。”某業(yè)內(nèi)資深人士如是分析道。 在他看來，項(xiàng)目管理信息化應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)的核心。

行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)已經(jīng)全面啟動信息化戰(zhàn)略

信息化平臺實(shí)際上就是我們每個(gè)企業(yè)的數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)。2008年，我們非常欣喜地看到越來越多的企業(yè)高層開始真正重視信息化，不少企業(yè)更是董事長或總裁親自掛帥，將信息化建設(shè)上升到企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的高度來看待。

很多行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)已開始全面啟動信息化戰(zhàn)略，開發(fā)上海新天地的瑞安集團(tuán)在2004年就聘請香港理工大學(xué)為其進(jìn)行全面的IT規(guī)劃，2005年又專門聘請?jiān)谄渌袠I(yè)擁有超過15年信息化經(jīng)驗(yàn)的高級職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的信息化建設(shè)。2007年，萬科將信息化部門獨(dú)立出來，并更名為流程與信息管理部，并由集團(tuán)副總裁專職來管理信息化建設(shè)，重視程度由此可見一斑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2008年初，全國已有6000余家不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了信息化管理，苦練內(nèi)功，在行業(yè)劇變之時(shí)謀求自救之路。

可見，在行業(yè)劇變面前，利用信息化利器實(shí)現(xiàn)企業(yè)的精細(xì)化管理已成房地產(chǎn)企業(yè)自救的必然選擇。打造企業(yè)的數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)已經(jīng)迫在眉睫，必須盡早啟動，只有這樣才能在行業(yè)的變革過程中不斷增強(qiáng)自身競爭力，求得生存之余保持可持續(xù)、良性發(fā)展的趨勢。（AMT）