調(diào)查:政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商做'包租公'不可避免的難題

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  2010年大學(xué)畢業(yè)留在廣州的小雨，已經(jīng)在這座城市沉浮了近5個(gè)年頭。因?yàn)樽夥亢霞s到期，房東要將房子收回作為兒子的婚房，小雨不得不再次尋找房源。

    搖擺不定的租房夢(mèng)

    “因?yàn)樽∫荒曜笥揖偷冒峒?，為了住在市區(qū)又不得不與不認(rèn)識(shí)的人合租，女友怨聲載道。”他一邊用微信預(yù)約去“YOU+公寓”看房，一邊說(shuō)。

    然而，類(lèi)似“YOU+公寓”這樣的概念公寓社區(qū)，在廣州并不是主流?！翱吹浇榻B，這公寓可以讓喜歡自由的年輕人聚在一起，單間又能保住最后的空間，價(jià)格2300多，正是我們現(xiàn)在需要的。”言談間，小雨的微信預(yù)約看房進(jìn)入到選擇最晚入住時(shí)間和預(yù)約天數(shù)的環(huán)節(jié)。

    按照與房東的約定，小雨將最晚入住時(shí)間選擇到了2015年2月，而預(yù)約天數(shù)，則尷尬地選擇了最大限額“31天”。最終，他拿到了第261個(gè)排隊(duì)預(yù)約號(hào)，頁(yè)面提示他請(qǐng)耐心等待電話(huà)回復(fù)?？粗b遙無(wú)期的“饑餓”預(yù)約，他將手機(jī)放到一邊，對(duì)記者說(shuō)可能還得找中介再看看其他房。

    “長(zhǎng)租房剛剛出來(lái)的時(shí)候，我和女友都很激動(dòng)。我們都是外地人，也都有些新潮的思想，希望不要一輩子就為了一套房子被套牢，完全可以租房住?！彼蛴浾哒故敬饲暗目捶抠Y料，那是一個(gè)在番禺亞運(yùn)城附近主打“長(zhǎng)租房”的樓盤(pán)?！暗饕褪翘h(yuǎn)了，加上臨門(mén)一腳時(shí)下不了決心這輩子房子到底是買(mǎi)還是租?！?/p>

    “我希望能降低在這個(gè)城市的生活成本，但還是很難下決心一直租房。如果多一些好品質(zhì)的長(zhǎng)期房源，會(huì)進(jìn)一步考慮?！彼f(shuō)。

    不過(guò)，1月6日《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)）的發(fā)布可能會(huì)對(duì)這一狀況帶來(lái)改變。

    一紙公文衍生的“包租公”

    近年來(lái)，城市居民家庭通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題比例逐年上升，但住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

    一月中旬，住建部發(fā)布培養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)性文件——《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）。

    意見(jiàn)中提到，該文件的出臺(tái)，是為了解決供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問(wèn)題。

    根據(jù)意見(jiàn)，住建部將推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

    具體為建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)、積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)、支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。

    也就是說(shuō)，3年后，小雨的租房夢(mèng)或許將有更多選擇。

    不可避免的利益難題

    “政府鼓勵(lì)現(xiàn)有房源拿去出租，改變以往建好就賣(mài)的情況，既能解決一線(xiàn)城市一直由于高房?jī)r(jià)造成的住房難，提供多樣化住房，解決大城市住房問(wèn)題，也有助于盤(pán)活二三線(xiàn)城市的積壓房源?！痹谫Y深房地產(chǎn)專(zhuān)家肖文曉的眼中，開(kāi)發(fā)商當(dāng)“包租公”有其利好之處。

    對(duì)此，鄭奮明有相同意見(jiàn)：“政府發(fā)展租賃房是合理的舉措。住建部發(fā)展這個(gè)政策，是讓政府更多的以租代替建設(shè)的方式。”其進(jìn)一步指出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，隨著房?jī)r(jià)不斷上升，實(shí)際上真正的住房存量也在增多。按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)的人均住房面積超過(guò)33平方米，已經(jīng)大大超過(guò)日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。在這樣的情況下，政府把閑置的房子盤(pán)活，也是化解存量的一種手段。

    然而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型做“包租公”，仍然有著不可避免的現(xiàn)實(shí)難題。

    最大的難題在于“利益”二字?！案鶕?jù)近年來(lái)統(tǒng)計(jì)，出租回報(bào)不到三個(gè)點(diǎn)，比銀行的定期回報(bào)還低。單靠出租，資金成本回收周期將會(huì)被拉長(zhǎng)?！毙の臅韵蛴浾咚阒还P賬：“低利潤(rùn)的事，商人是不會(huì)愿意做的?！?/p>

    從事過(guò)多年房地產(chǎn)研究的曾英杰對(duì)此頗為認(rèn)同，他說(shuō)道：“租賃市場(chǎng)年度收入與銷(xiāo)售市場(chǎng)收入相差的比值很遠(yuǎn)，甚至10年的租賃市場(chǎng)的收入也不夠1年的直接售賣(mài)的收入總額，短期內(nèi)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈造成非常大的壓力。”

    “在這種情況下，政府給予相應(yīng)的政策鼓勵(lì)，也許能在一定程度上推動(dòng)意見(jiàn)的實(shí)施?！毙の臅韵蛴浾吲e例：“如某宗地可設(shè)定為租房住宅用地，在土地出讓時(shí)給出一定的優(yōu)惠。此外，也可以下達(dá)一些硬性指標(biāo)，讓開(kāi)發(fā)商更多的參與到租房平臺(tái)構(gòu)建當(dāng)中。”

    曾英杰則提供了另外一種思路：“政府可以去收購(gòu)物業(yè)來(lái)做這個(gè)事情?！痹谒磥?lái)，一方面，政府收購(gòu)成本比建造成本有優(yōu)勢(shì)，另一方面，企業(yè)也愿意去做這種類(lèi)似于代建的事情。

    “從政府的角度來(lái)看，如果要推進(jìn)這件事，還是需要分布去走。比方說(shuō)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商在每年的某個(gè)時(shí)間段內(nèi)拿出少量比例的物業(yè)進(jìn)行試水?！?/p>

    結(jié)語(yǔ)

    月底，就是小雨將要再一次搬家的日子，這似乎已經(jīng)成了他在廣州居住的“家常便飯”。這次房東不續(xù)約的理由是將把房子作為子女的“婚房”，這個(gè)最常碰到的理由也隱約刺痛了青年的心。

    “隨著年齡增長(zhǎng)，我慢慢已經(jīng)從‘小雨’變成‘雨哥’了，收入也有所增加，但對(duì)于買(mǎi)房還是租房的糾結(jié)，仍處于抉擇的關(guān)鍵期?！?/p>

    《意見(jiàn)》的出臺(tái)，給了“小雨們”信心，“也許在不久的將來(lái)，更放心、更規(guī)范的可租房源不再是夢(mèng)?！?/p>