中國(guó)房?jī)r(jià)崩盤的四個(gè)條件

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　　中國(guó)房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)崩盤？這是很多中國(guó)人，也包括外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所深切關(guān)注的命題。近些來(lái)年，“崩盤論”一直沒(méi)有遠(yuǎn)去，其中謝國(guó)忠是個(gè)典型，喊崩盤已經(jīng)十余年了。而老楊一直反對(duì)“崩盤論”。但這并不代表，中國(guó)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)崩盤。因?yàn)槿蚍績(jī)r(jià)崩盤的案例并不算少。通過(guò)研究國(guó)際案例，并結(jié)合中國(guó)國(guó)情，總結(jié)出以下四點(diǎn)中國(guó)房?jī)r(jià)崩盤的條件。

　　第一，住宅進(jìn)入飽和階段。一國(guó)或一個(gè)地區(qū)的住宅市場(chǎng)，都有一個(gè)發(fā)展過(guò)程，或者稱作生命周期。如同一個(gè)人，青少年時(shí)期，得病易康復(fù)；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市場(chǎng)的生命周期劃分為三個(gè)主要階段：短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個(gè)人大概可劃分為：30年歲之前為青少年，30-60為中年，60以上為老年。

　　住宅短缺階段，人們居住條件差，很多人需要第一次購(gòu)房。住房飽和階段，人們居住條件比較好了，不需要大量購(gòu)房了，比如當(dāng)前的日本，甚至已經(jīng)過(guò)剩。而短缺和飽和之間，是改善階段，很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間，還有一個(gè)中產(chǎn)；由貧窮到富裕之間，還有一個(gè)小康。

　　這三個(gè)階段，可以用人均住房面積、人均臥室間數(shù)、戶均住房套數(shù)等三個(gè)指標(biāo)來(lái)劃分。老楊在此僅說(shuō)一個(gè)指標(biāo)。1968年，日本戶均住宅1套，之前可稱為短缺階段；其后至80年代中期達(dá)到1.1套，可稱為改善階段；其后繼續(xù)擴(kuò)大，2008年達(dá)到1.17套，可稱之為飽和階段。

　　當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)戶均住宅套數(shù)預(yù)計(jì)剛剛達(dá)到1套（按成套住宅），全國(guó)肯定超過(guò)1。我國(guó)官方并無(wú)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，20多年都沒(méi)進(jìn)行住房普查了，這么重要的事一直拖著不做，政府真讓人費(fèi)解。筆者推算，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)剛剛告別住房短缺階段，進(jìn)入改善階段，類似日本70年代。在住房短缺階段，房?jī)r(jià)基本不會(huì)崩盤，而在飽和階段，可能性較大，當(dāng)然還得需要具備其他條件。

　　另外還須提示，住房市場(chǎng)生命周期的階段劃分，表面上是以人均住宅面積、戶均套數(shù)等作為指標(biāo)，但本質(zhì)上又包括三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素：經(jīng)濟(jì)增速、人口總量與結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　住房短缺階段，一般處于經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)、人口紅利擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化率低于70%。住房飽和階段，一般經(jīng)濟(jì)變?yōu)榈驮鲩L(zhǎng)、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化率高于70%。與歐美日當(dāng)年的歷史數(shù)據(jù)相比，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率偏低、人口紅利見(jiàn)頂時(shí)點(diǎn)偏早、經(jīng)濟(jì)降速正常。綜合來(lái)看，三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素，決定當(dāng)前我國(guó)住宅市場(chǎng)處于剛告別短缺階段，已進(jìn)入改善階段。不具備房?jī)r(jià)崩盤的基礎(chǔ)。

　　這是房?jī)r(jià)崩盤的重要前提。沒(méi)有暴漲，也難暴跌。房?jī)r(jià)年均以10-20%的速度上漲3-5年，就容易產(chǎn)生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。比如：1987-1989年的日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我國(guó)香港地區(qū)，2004-2006年的美國(guó)，1992-1993年的我國(guó)海南省。

　　第二，房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫。關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫的界定標(biāo)準(zhǔn)，存在較大爭(zhēng)議。一般而言，如果房?jī)r(jià)持續(xù)大漲發(fā)生在住房短缺階段，不易產(chǎn)生泡沫，因?yàn)樾枨笸?，且以自住為主。如果發(fā)生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產(chǎn)生泡沫。

　　2004-2005年、2007年、2009-2010年，我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅曾超過(guò)10%，但由于當(dāng)時(shí)我國(guó)尚處于住房短缺階段，所以全國(guó)而言基本無(wú)泡沫。但1992-1993年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超20%，且主要發(fā)生在海南、北海、珠海等少數(shù)地區(qū)，且以投資投機(jī)需求為主，則可以界定為出現(xiàn)區(qū)域性房?jī)r(jià)泡沫。

　　近三年我國(guó)各地購(gòu)房者皆以自住需求為主導(dǎo)，投資投機(jī)需求大幅退潮。另外，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2010年以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比不斷降低，2014年只有7.1倍，房?jī)r(jià)與收入的匹配度越來(lái)越高，總體難言有泡沫。

　　第三，貨幣政策由寬松突然轉(zhuǎn)為緊縮。貨幣政策的大轉(zhuǎn)彎，常常是影響中短期房?jī)r(jià)的核心因素。連續(xù)幾年貨幣大放水、銀根大放松，往往會(huì)催漲房?jī)r(jià)，助長(zhǎng)投資投機(jī)之風(fēng)。等到政府無(wú)法忍受房?jī)r(jià)大漲，同時(shí)也常伴有經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、股價(jià)瘋狂，而突然大幅緊縮貨幣之后，會(huì)劇烈改變投資的預(yù)期，甚至形成踩踏式的出逃。

　　一般先是股價(jià)跳水，然后房?jī)r(jià)下跌，接著金融風(fēng)險(xiǎn)暴露，最后經(jīng)濟(jì)蕭條。2003-2008年，美國(guó)的貨幣就是由松變緊，房?jī)r(jià)由熱到冷。比美國(guó)更典型、更極端的當(dāng)屬日本，1987-1991年，貨幣瘋狂放松，再瘋狂收緊；股價(jià)與房?jī)r(jià)瘋狂沖高，再瘋狂下跌。其后幾十年，股價(jià)、房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)，陷入爛泥塘，苦苦掙扎。

　　2008年四季度至2010年上半年，我國(guó)貨幣大放水，信貸超寬松，股價(jià)中漲、房?jī)r(jià)大漲，經(jīng)濟(jì)被領(lǐng)導(dǎo)得意的稱為“全球一枝獨(dú)秀、率先復(fù)蘇”。然后，2010年10月步入加息周期，貨幣收緊，但幅度并不大，至2011年7月加息五次；而2004-2007年則加息八次。因此，在全國(guó)無(wú)明顯房?jī)r(jià)泡沫的情況下，這次貨幣大放松及中收縮，并沒(méi)讓全國(guó)房?jī)r(jià)明顯下跌。

　　不過(guò)，溫州、鄂爾多斯等個(gè)別地區(qū)，由于2009-2010年投資投機(jī)瘋狂、房?jī)r(jià)暴漲，泡沫顯著，所以從2011年下半年開(kāi)始泡沫破滅，至今房?jī)r(jià)已經(jīng)大跌三成至五成，也可界定為：區(qū)域房?jī)r(jià)崩盤。但慘烈程度，遠(yuǎn)不及當(dāng)年海南。

　　當(dāng)前，我國(guó)正處于貨向?qū)捤芍芷冢?012年兩次降息，停頓兩年后，2014年11月重啟降息進(jìn)程，今年3月1日再度降息，2015年-2016年還將降息幾次。在這種貨幣背景下，根本不可能爆發(fā)樓市危機(jī)，也不可能出現(xiàn)全局性的房?jī)r(jià)大跌！

　　第四，爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)。一般而言，房地產(chǎn)都是一國(guó)或一地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這就注定房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)之間相互影響、互相拉扯。少數(shù)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)主因是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，比如美國(guó)次貸危機(jī)。多數(shù)經(jīng)濟(jì)和或金融危機(jī)的致因中，房地產(chǎn)只是參與者之一，并非元兇。但一旦爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)，常常使房?jī)r(jià)下跌，甚至是崩盤。

　　1997年泰國(guó)爆發(fā)匯率危機(jī)并最終導(dǎo)致東亞金融危機(jī)，致使房?jī)r(jià)崩盤，香港也受到連累，2003年香港房?jī)r(jià)相比1997年高點(diǎn)暴跌近七成。2010年歐債危機(jī)爆發(fā)后，西班牙和愛(ài)爾蘭的房?jī)r(jià)崩盤，累計(jì)下跌四五成。過(guò)去20年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也有低迷的時(shí)候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，沒(méi)有爆發(fā)過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也無(wú)金融危機(jī)。假如未來(lái)我國(guó)爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)，且住宅市場(chǎng)進(jìn)入飽和階段，則房?jī)r(jià)很可能崩盤。

　　當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，是否可以定義為“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”或“金融危機(jī)”？顯然不能！因?yàn)檫@不是外部或內(nèi)部突發(fā)事件、災(zāi)難引起了，而是一國(guó)經(jīng)濟(jì)生命周期中的必然降速。由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中增長(zhǎng)，是歷史宿命，是一個(gè)慢性的轉(zhuǎn)變過(guò)程，這不利于房?jī)r(jià)上漲，但也不會(huì)導(dǎo)致急發(fā)性的樓市危機(jī)與房?jī)r(jià)大跌。

　　上面分別分析了四個(gè)因素，對(duì)房?jī)r(jià)崩盤的影響：第一、住房進(jìn)入飽和階段；第二、房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫；第三、貨幣先松后緊；第四、爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)。其實(shí)，這四個(gè)因素之間，也存有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。四者當(dāng)中，同時(shí)具備的因素越多，房?jī)r(jià)崩盤的可能性越大。如果四者同時(shí)出現(xiàn)，則房?jī)r(jià)注定崩盤。如果只有一個(gè)因素出現(xiàn)，則第四個(gè)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)崩盤的概率，要大過(guò)其他三個(gè)因素。

　　當(dāng)前我國(guó)情況，一是住宅全局并未飽和，卻存在區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩；二是房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫；三是處于寬松周期；四是經(jīng)濟(jì)增速下滑，但非經(jīng)濟(jì)危機(jī)。綜合四點(diǎn)因素，也就注定了：過(guò)去十年國(guó)內(nèi)外唱空中國(guó)房?jī)r(jià)者甚眾，但總是一個(gè)接一個(gè)的失敗，有些人如謝國(guó)忠，是一年又一年的失敗。遺撼的是，他們并不清楚上諸四個(gè)因素及邏輯。

　　那么，未來(lái)會(huì)否發(fā)生中國(guó)房?jī)r(jià)崩盤？這種可能性肯定存在。但概率有多大？何地會(huì)發(fā)生？這就需要領(lǐng)導(dǎo)及政府的智慧！同時(shí)，作為普通民眾，我們所能做的是：密切觀察四個(gè)因素的變化，提前預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)，提前采取措施，防范我們的房屋價(jià)值大幅縮水！