置業(yè)指南：購買寫字樓要注重“外圓內(nèi)方”

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　　“上班邁入方形的大樓，踏入方形的電梯，走入方形的辦公室，坐在方形的格子間里面，面對著一臺方形的電腦?！薄安痪玫臒岵　侗本┣嗄辍防?，主角的一句嘮叨，卻道出了現(xiàn)在市場上寫字樓在市場的印象特征。

　　銀屏上的“抱怨歸抱怨”，然而在開發(fā)企業(yè)和市場的種種權(quán)衡中，寫字樓產(chǎn)品大多還是選擇利益和效益最大化的建造方式——以方形為主。既然大多數(shù)寫字樓都是方形空間，可“方形”的尺度卻大有不同。樓梯間的過道、大堂的高度、寫字樓的層高、電梯的速度與電梯的大小……都大有考究。同時，寫字樓產(chǎn)品從地段、品牌、開發(fā)、設(shè)計到最終的運營管理，都將在無形中助長或者縮減物業(yè)價值。

　　寫字樓拼“高大全”

　　購買寫字樓不能“貪大求全”

　　寫字樓憑借高度搶占市場眼球、以樓頂停機坪的設(shè)計來賺取高端人士的青睞，多層跨越辦公來體現(xiàn)設(shè)計的獨到……目前，重慶市場超百個寫字樓產(chǎn)品聚集，從內(nèi)到外，都以高大全的形象吸引市場的眼光。

　　然而，在專業(yè)的建筑設(shè)計者看來，寫字樓頂?shù)耐C坪更多的是保證超高層建筑的安全因素，比如在應(yīng)對火災(zāi)或者其他特殊情況的時候，而大廳的高度，完全就是寫字樓以及寫字樓中辦公企業(yè)的“形象工程”。而市民購買寫字樓，要重點考慮自身辦公或者租用客戶的使用需要。

　　“自從1883年，美國芝加哥建成世界上第一棟高層建筑作為保險公司的辦公樓以來，高層建筑就成為辦公樓的主流建筑形態(tài)?！敝袊ㄖ茖W(xué)研究院副院長周偉表示，“高”成為當下市場上寫字樓的重要特征之一，伴隨著寫字樓產(chǎn)品的大公共空間，全備的配套，寫字樓的“高大全”形象成為寫字樓的重要發(fā)展方向。同時，他指出，寫字樓作為人口密集的公共場所，其既要注重公共空間，也要注重各單位部門的私享空間，而“高大全”這一形象也帶來寫字樓的“電梯、車庫、新鮮空氣等”問題。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，由于寫字樓一般位于核心區(qū)域的核心地段，因此，地價高助推產(chǎn)品必須要向空間發(fā)展，開發(fā)企業(yè)以謀求更大的價值。同時，寫字樓的電梯、空調(diào)、幕墻等公共設(shè)施的維護，都隨著時間的推移為增加，因此對于超高樓層的寫字樓，對開發(fā)企業(yè)的品牌、物管維護以及產(chǎn)品的建筑用材都有很高的要求。

　　寫字樓的變形記

　　從“外圓內(nèi)方”到“八面來風”

　　“外圓，就是寫字樓與外界交通、景致、建筑要達到圓融，而內(nèi)方，則指寫字樓內(nèi)部空間的布局方正，空間使用率最大化?！币患覐氖露嗄晟虡I(yè)地產(chǎn)研究的機構(gòu)負責人表示，從寫字樓的設(shè)計到建造到銷售、使用，“外圓內(nèi)方”成為指導(dǎo)寫字樓市場的一個行業(yè)標準。

　　中國建筑科學(xué)研究院副院長周偉對這一說法也表示贊同，他指出，特別是寫字樓與外部銜接的交通通道，不僅需要有固定的停車場，在寫字樓的大門口，最好有一定數(shù)量的臨時停車位。同時還要有便利的公共交通資源，而在寫字樓大廳門口最好像酒店一樣，有供出租車以及私家車臨時?？康耐ǖ?。

　　而當下市場，由于新型辦公方式和創(chuàng)意性辦公環(huán)境的興起，寫字樓從空間上出現(xiàn)了一些新的突破。以貝蒙盤古的“洋房式”寫字樓為例，產(chǎn)品提供兩面采光、空氣對流、林木環(huán)繞的辦公空間。在辦公布局上，將重重庭院與辦公空間交錯布局，每個辦公單元均享有多重院落空間，重重院落保障了辦公空間的幽靜與私密。單部電梯服務(wù)面積僅2200平方米，大大縮短停車及等候電梯的時間，節(jié)省時間就是創(chuàng)造更高的效率。獨特連廊、陽臺設(shè)計，讓客戶收獲了額外空間。

　　置業(yè)指導(dǎo)

　　中國建筑科學(xué)研究院副院長周偉

　　購買寫字樓“三大紀律八項注意”

　　購買寫字樓，除了根據(jù)其板塊、區(qū)位、價格、品牌、服務(wù)、“5A、甲級”等指標外，根據(jù)中國建筑科學(xué)研究院副院長周偉多年的設(shè)計經(jīng)驗，他為市民評判寫字樓產(chǎn)品的好壞，歸納出了購買寫字樓的“三大紀律八項注意”。

　　三大紀律：電梯、車庫、新鮮空氣。電梯，是寫字樓的運載系統(tǒng)，車庫，是寫字樓的容納系統(tǒng)，而新鮮空氣，是寫字樓的循環(huán)系統(tǒng)。而這三大問題，都能通過相應(yīng)的技術(shù)問題解決，主要看開發(fā)商是通過哪些方式解決，能達到何種效果。

　　八項注意：第一，注意外墻。外墻材料，主要是要低能耗，要保溫隔熱性能。第二，人性化的公共空間，比如樓層中的“空中花園”等。第三，層高。一般寫字樓的層高，在3.6米到4.2米比較常見，也有5米左右，當然是層高越高越好。第四，過道，應(yīng)大于或者等于電梯轎廂的尺度。第五，大堂。作為形象工程，與寫字樓的標準相匹配。一般在5~10米之間，越高越大氣。第六，電梯。一般是4000~5000㎡一部電梯是高配置，7000~8000㎡一部電梯是常規(guī)配置。第六，車庫。相關(guān)部門對車庫的配比在不斷升級，當下大概是100㎡一個車位。第七，循環(huán)系統(tǒng)。包括空調(diào)、中央空調(diào)的管道以及幕墻的材質(zhì)和能耗都要考慮。第八，可變空間。有的寫字樓可以打通或者做夾層。購房者需要精打細算，保證不影響寫字樓的正常使用。