關于對近期房地產市場誤讀釋疑

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　　作為過去十年中國最賺錢的行業(yè)，房地產行業(yè)時刻出于輿論的風口浪尖，其中部分真相難免遭到市場和媒體的擴大和扭曲，我們此次特地發(fā)布報告對近期主要市場誤讀進行釋疑，也希望理性投資者在非理性的波動中博得“聰明錢”。

　　但另一方面，我們也需要客觀地指出，地產板塊近期唯一的利空因素確實存在，即在于“營改增”靴子的落地，但我們認為隨著市場對該信息的充分消化后，地產板塊有望重新進入向上的軌道。長期來看，“營改增”不應以加稅為方向，也不應毀損行業(yè)利潤，最終實現的方案對地產行業(yè)的沖擊將變得較小。

　　我們認為行業(yè)當前正處于難得的疊加周期中：資金利率向下、成交回暖、政策持續(xù)寬松，此次上市公司涉房再融資的解禁也再次證明了管理層調控思路的轉變以及地產行業(yè)在“穩(wěn)增長”架構的不可替代性，在消化個別負面情緒后，地產股向上大邏輯清晰，維持行業(yè)“買入”評級。

　　誤讀一：1月環(huán)比下跌，市場重新下行？

　　釋疑：屬正?；卣{，勿片面解讀

　　部分媒體公布上海上周(2015年1月5日至1月11日)樓市成交數據：上周上海商品房成交24.7萬平，環(huán)比跌54.45%；商品住宅成交16.3萬平，環(huán)比跌49.55%。僅憑環(huán)比的周度數據就判斷上海樓市出現下行風險，我們認為部分媒體和業(yè)內人士對數據存在片面解讀的嫌疑。

　　首先，一個月中周度環(huán)比下跌是正?，F象，我們統計的上海14年1月四周的住宅成交環(huán)比依次為-14.11%、-6.08%、-5.77%、0.65%，呈現觸底反彈態(tài)勢。第二，環(huán)比的前一周基數(2014年12月29日至2015年1月4日)是一個特殊的成交時點，兼具年末的成交高峰和元旦假期導致的成交低點，使得該周的可比性不高。第三，部分媒體統計口徑不包含保障房，若考慮保障房影響，上海上周商品住宅成交面積環(huán)比降25.25%，同比增長18.67%，商品房環(huán)比降37.48%，同比增長15.09%。

　　考慮一個完整的半月成交，截至1月15日，上海1月商品住宅成交環(huán)比下降15.73%，同比增10.82%。相較14年的低迷，15年1月上旬改善顯示上海樓市持續(xù)向好。再次強調一周的下跌只是高點之后的正?；卣{，并未意味著樓市風險增加。

　　從供應和成交結構看，上海住宅市場并不存在嚴重的結構失衡問題。14年上半年100平以下剛需產品供應占比偏低，9月份逐步回升，穩(wěn)定在40%左右。而100平以下剛需產品成交占比從二季度開始就在35%-40%區(qū)間徘徊，這說明主流需求能夠得到市場識別并逐步滿足。

　　根據我們跟蹤，在930認貸不認房、降息等一系列政策刺激下，樓市尤其是一線城市自去年9月觸底反彈，量價齊升，住宅庫存也自去年10月份進入去化下行通道。截至1月15日，一線城市1月住宅成交面積175.8萬平，環(huán)比降17.8%，同比升18.9%。我們再次強調環(huán)比下調是為筑底回升創(chuàng)造條件，同比上升已經預示基本面向好態(tài)勢。隨著行業(yè)流動性繼續(xù)呈現寬松格局，疊加主流城市供貨量的恢復，我們堅定看好一線城市和二線省會城市的后續(xù)表現，尤其在春節(jié)后，市場成交逐步恢復將是大概率事件。

　　土地市場層面，過去的一周上海等一線城市土地市場相對平淡，但北京區(qū)域異?；鸨A潤首開平安聯合體以86.25億競得北京豐臺鄉(xiāng)地塊，刷新北京總價地王紀錄。14年上海董家渡、北京華嘉胡同等地王成交再次體現一線城市資源稀缺，背后實際是市場對主流城市的認可和資源的激烈競奪。上海作為全國的經濟、金融中心，疊加自貿區(qū)的政策優(yōu)勢和市場回暖的背景，其土地市場后續(xù)將有不錯的表現。

　　誤讀二：房地產稅2016年立法？

　　釋疑：制度立法缺一不可，2018年前難成行

　　近日媒體報道，財政部制定三類計劃，房地產稅力爭明年實施，這也意味著最快到2016年房地產稅將開始正式推進，這個信息再次引起市場對于房產稅的討論。關于房地產稅我們已經發(fā)布了《長效機制又一環(huán)》、《恐慌止于理性》等多份報告釋疑，但對于市場次次的談稅色變實感無奈，在這里我們再次重申我們的觀點，希望在市場中能聽到更多理性的判斷。

　　房地產稅與房產稅區(qū)別在于？房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。從2011年上海重慶出臺房產稅的效果來看，實質效果差強人意，首先在于征稅效果微不足道，地方政府在推進動力上不足，其次由于個人住房信息聯網系統的推進緩慢，導致技術體系和既得利益阻力等多方面阻力較大，房產稅全國擴圍的可實施性已經基本不存在，因此在新管理層的框架下，房地產稅概念應運而生。

　　房地產稅涉及的稅種包括了房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅等等，是一種綜合性稅種。而房地產稅的推進必須達成以下2個條件：不動產登記制度推進(技術體系)、房地產稅立法(法律體系)，最終用房地產稅逐步代替房產稅，因此在觀察房地產稅的實質推進來看，不動產統一登記制度和房地產稅立法這兩項是核心基礎。

　　不動產登記制度和房地產稅立法進展？關于不動產登記制度，我們已經在14年3月份作過明確解釋，不動產統一登記制度的建立步驟已經基本明確：在2014年6月上報不動產登記局人員和《不動產登記條例》、年內完成登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺四統一、2015年左右完善全國信息聯網程序、2018年左右完成紙質(電子)不動產登記薄。其中最后一個步驟是《不動產登記條例》的核心，由于整體登記工作量巨大，預計在2018年前難以完成。而關于房地產稅立法，據我們了解，房地產稅法尚處于推進階段，相關草案最快在2016年或者2017年才能進入人大立法程序。

　　綜合兩者的推進進展，預計二者最快在2018年才能看到實質性結果，考慮到推進難度以及利益博弈，我們預計延后的概率較大(暫行條例就延遲了1個季度)，總體房地產稅在2020年左右實施的可能較大，因此市場對于2016年房地產稅出臺的擔憂毫無必要，再次重申房地產稅至少在中期之內不應再成為干擾市場的噪音。

　　誤讀三：多家深圳房企房源遭到鎖定？

　　釋疑：大多屬于烏龍，可關注行業(yè)并購機遇

　　2014年11月底開始，佳兆業(yè)在深圳多個項目2000多套房源陸續(xù)被管理部門鎖定，并且至今未公布鎖定原因。此后佳兆業(yè)事件影響持續(xù)發(fā)酵，媒體又曝出榮超地產、花樣年、中海地產、招商地產、中糧地產等多個房企有房源被“管理局鎖定”。據統計，按照預售證2011年1月1日以后開始統計，被管理局鎖定的開發(fā)商數量超10家，粗略統計涉及鎖定房源超過16800套。

　　出于對現金流的擔憂，房源鎖定事件傳導至資本市場，相關企業(yè)的股價波動也再次體現了投資者的不理性，我們在這里認為有必要對房源鎖定進行必要的解釋：1、深圳房源鎖定并不僅僅是房企管理層面出現違規(guī)，還可能和相關房源日常變更、登記等有關，這點也在此后相關上市房企的澄清公告中得到證實。2、暫停銷售并不等于終止銷售，即使部分房源存在違規(guī)行為，只要及時糾正，就可以在管理局申請解鎖，這與管理層出現巨大變動所帶來的房源鎖定影響存在本質區(qū)別！

　　但值得一提的是，此次深圳房源鎖定烏龍以及17家深圳房企預警傳聞之所以會產生這么大的影響，背后也反映了市場對于部分房地產企業(yè)管理層的擔憂。我們早在2014年10月就明確提醒部分深圳房企的治理問題，尤其部分開發(fā)商在快速發(fā)展中存在“原罪”，在此次管理層反腐浪潮下，我們認為佳兆業(yè)黑天鵝事件的出現不會是個例，但也不應該過度解讀，市場更應該關注這波動蕩之下的并購機遇，尤其在上市房企再融資全面解禁后，充裕杠桿下將面臨更好的掘金機遇！