二手房交易時(shí)需要預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)

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　　為幫助購(gòu)房者了解二手房交易政策，保障合法權(quán)益，結(jié)合已經(jīng)實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，國(guó)土相關(guān)部門(mén)在二手房交易中的幾大環(huán)節(jié)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，并就這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的規(guī)避辦法。

　　1、中介亂收費(fèi)：中介機(jī)構(gòu)通過(guò)混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)方式，在未征得委托人同意的情況下，收取交易傭金以外的其他費(fèi)用。首先看中介機(jī)構(gòu)是否合法，有無(wú)《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》；其次是看經(jīng)紀(jì)人員是否具備《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書(shū)》等相關(guān)注冊(cè)信息；第三是看收費(fèi)和服務(wù)是否公示，未公示的項(xiàng)目不得收費(fèi)。

　　2、過(guò)戶其他房：中介機(jī)構(gòu)利用一份看房協(xié)議， 帶著購(gòu)房者看多套房屋，將不是購(gòu)房人看中的房屋過(guò)戶到購(gòu)房人名下。

　　3、交房遇麻煩：交易完成后，因約定不清，相關(guān)水電氣等費(fèi)用未結(jié)清、原房主戶籍未遷出的情況時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房人利益受損。

　　4、買到瑕疵房：中介機(jī)構(gòu)不提示、不告知待售房屋瑕疵，甚至通過(guò)重新裝飾裝修掩飾其瑕疵，誘導(dǎo)購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買帶有瑕疵的房屋。首先查詢所購(gòu)房屋權(quán)屬狀態(tài)，通過(guò)向房屋所在地交易登記中心查詢，確認(rèn)該房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況；二是查詢所購(gòu)房屋坐落是否與所看房屋一致，以免買錯(cuò)房；三是查詢所購(gòu)房屋面積是否與產(chǎn)權(quán)證上的面積一致，以免買到縮水房；四是查詢市政配套是否齊全，是否按商業(yè)物業(yè)繳納水電氣費(fèi)；五是查詢房屋質(zhì)量是否存在重大瑕疵，如房屋承重結(jié)構(gòu)改動(dòng)、樓板或墻壁滲水、隱蔽管線破損、下水管道銹蝕、戶外電線老化等。

　　4、誠(chéng)意金陷阱：中介機(jī)構(gòu)利用誠(chéng)意金隨時(shí)可退的特點(diǎn)，設(shè)置誠(chéng)意金在某一條件下可自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金的條款，誘導(dǎo)購(gòu)房人繳納定金性質(zhì)的誠(chéng)意金。簽訂任何書(shū)面協(xié)議要經(jīng)中介機(jī)構(gòu)蓋章和經(jīng)紀(jì)人員簽字；簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的購(gòu)房者，應(yīng)注意關(guān)于誠(chéng)意金在何種約定條件下轉(zhuǎn)為定金的描述；簽訂《居間服務(wù)合同》的購(gòu)房者，只需支付居間服務(wù)傭金；中介機(jī)構(gòu)提供按揭服務(wù)、權(quán)證代辦服務(wù)等其他服務(wù)的，需經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面同意并另行簽訂書(shū)面服務(wù)合同。

　　5、買到差價(jià)房：中介機(jī)構(gòu)通過(guò)業(yè)主委托公證的形式，安排利益相關(guān)人與購(gòu)房人簽訂明顯高于委托價(jià)的房屋，獲取房屋差價(jià)；或通過(guò)簽訂包稅協(xié)議，以低報(bào)成交價(jià)方式獲取房屋轉(zhuǎn)移登記稅費(fèi)差價(jià)。

　　6、不要輕信口頭承諾：任何重要約定都要簽訂書(shū)面協(xié)議，并經(jīng)中介機(jī)構(gòu)蓋章，持證經(jīng)紀(jì)人員簽字；不要輕信私下服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人員流動(dòng)性大，不能單獨(dú)承攬業(yè)務(wù)，難以承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)；不要輕信委托公證，因?yàn)檗k理委托公證和不讓真正業(yè)主與購(gòu)房人見(jiàn)面，是中介機(jī)構(gòu)制造信息不對(duì)稱從而吃差價(jià)的常見(jiàn)手段。