房地產(chǎn)行業(yè)
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外媒稱中國樓市正在上演一場誰先認(rèn)輸?shù)挠螒?/h1>
樓市的變化一直是大家所關(guān)心的，如今中國樓市的情況又是怎樣的呢？近日外媒稱中國樓市正在上演一場誰先認(rèn)輸?shù)挠螒颉?br />
外媒周四文章指出，中國房地產(chǎn)市場降溫狀況的一個(gè)主要問題是，到底哪一方會先認(rèn)輸——而不管是購房者，開發(fā)商還是政府先讓步，都能夠說明很多中國在如何控制這個(gè)看起來很像是嚴(yán)重蕭條局面的時(shí)候所遇到的問題。
數(shù)據(jù)供應(yīng)商克而瑞公司的研究主管DavidHong說，“現(xiàn)在是個(gè)死局。開發(fā)商打賭市場會很快觸底——只要政府讓步于增長的壓力?！?br />
而數(shù)據(jù)顯示，購房者不太可能放棄抵抗——房價(jià)在2014年的前四個(gè)月中已經(jīng)下跌10%，越來越多人采取觀望態(tài)度，看看能不能拿到更好的價(jià)格。
開發(fā)商的態(tài)度也是死硬的，寧可讓庫存堆積也不愿意降低價(jià)格。很多開發(fā)商能夠在一次短期的下跌中幸存，因此也敢于豪賭政府會最終放寬流動性來刺激增長。
這使得決策制定者們陷入兩難。相比以往，他們不愿出面干預(yù)的意愿更強(qiáng)烈。但是根據(jù)摩根大通的數(shù)據(jù)，包括交易和建筑在內(nèi)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)占據(jù)了2013年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值12.7%的比例，在經(jīng)濟(jì)增長中的占比是15.7%。這個(gè)行業(yè)任何程度的放緩都可能導(dǎo)致政府承受巨大壓力，需要采取措施來維持經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)。
極有諷刺意味的是，房地產(chǎn)市場放緩的一個(gè)原因正是政府的反腐敗行動。在香港和中國大陸都有物業(yè)代理業(yè)務(wù)的中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青（ShihWing-ching）說，“政府官員和關(guān)系人曾經(jīng)占據(jù)房地產(chǎn)買家數(shù)量的30%，因?yàn)楹ε挛阶⒁饬Γ麄儸F(xiàn)在都不敢出面購置物業(yè)。”
施永青還補(bǔ)充說，另一個(gè)已經(jīng)消失的市場主力是那些進(jìn)行短期交易來獲利的投資者，他們已經(jīng)因?yàn)槭袌龅姆啪彾D(zhuǎn)換了策略。
此外，除了國內(nèi)房地產(chǎn)市場之外，投資者們現(xiàn)在還有包括外國物業(yè)在內(nèi)的其他新選擇。富裕的中國人可能在大陸已經(jīng)有多處房產(chǎn)，他們正在開始把錢轉(zhuǎn)移到海外，購買來自中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在倫敦，加里福利亞以及澳大利亞等地新啟動的項(xiàng)目。房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)供應(yīng)商仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)指出，中國對外的住宅開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模在2014年第一季度中同比增長了80%。
在價(jià)格持平的情況下，值得關(guān)注的一個(gè)數(shù)字就是庫存。在2012年和2013年的市場蓬勃期積極買入的土地，意味著2014年的時(shí)候會有更多的住宅供應(yīng)出現(xiàn)。穆迪的估算顯示，4月底的時(shí)候，一線和二線城市的住宅存量相當(dāng)于14個(gè)月的銷售量，接近2012年2月時(shí)候16個(gè)月的高位。這將使得房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營資金面臨很大壓力。
施永青指出，庫存問題在很多小城市更嚴(yán)重，“交易量的萎縮之后將會是價(jià)格的調(diào)降，在二線和三線城市里面已經(jīng)有大量的供應(yīng)過剩?！?br />
部分杠桿比例較高的開發(fā)商無法持有庫存太長時(shí)間。大開發(fā)商可以將債務(wù)進(jìn)行展期，但是即使是他們也發(fā)現(xiàn)，不管是在國內(nèi)還是海外，獲得新的資金都越來越難。由于銀行已經(jīng)不再愿意提供幫助，小開發(fā)商不得不以極高利率獲得資金。
穆迪認(rèn)為，庫存高，銷售狀況不利，融資渠道有限的開發(fā)商特別容易在市場放緩的趨勢中受傷，再融資的難度也高很多，已經(jīng)有不少中國的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有足夠的現(xiàn)金來償付短期債務(wù)。
關(guān)注海外發(fā)展的地產(chǎn)基金承明資本管理公司首席執(zhí)行官王哲曾經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)的首席財(cái)務(wù)官，他指出，“一般情況下開發(fā)商在市場放緩開始之后的六個(gè)月到一年之間會有現(xiàn)金流的問題，所以從9月開始，應(yīng)該會有大面積的降價(jià)?！?br />
一個(gè)大的未知數(shù)是，這種降價(jià)是否會迫使政府改變現(xiàn)有的立場。房地產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要驅(qū)動力量，也是很多地方政府的最大收入來源：土地銷售有時(shí)會占據(jù)預(yù)算資金的60%。放慢的房屋銷售意味著開發(fā)商沒有更多前來購買更多土地，這使得地方政府沒有辦法得到進(jìn)行公共投資的資金，而增加公共項(xiàng)目投入是刺激經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)手段。根據(jù)摩根大通的估算，地方政府的土地銷售收入在2014年會減少5%到20%。
中國中央政府正在試圖讓地方政府?dāng)[脫對土地收入的依賴，但是其中的缺口很難被快速彌合。隨著庫存在2012年的時(shí)候達(dá)到峰值，政府不得不出面降息，并增加了貨幣供應(yīng)。一家國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的首席執(zhí)行官說，“過去十年里，每一次都是政府讓步。他們越是這樣做，一次最終的崩潰也就變得越是不可避免?！?
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關(guān)注海外發(fā)展的地產(chǎn)基金承明資本管理公司首席執(zhí)行官王哲曾經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商復(fù)地集團(tuán)的首席財(cái)務(wù)官，他指出，“一般情況下開發(fā)商在市場放緩開始之后的六個(gè)月到一年之間會有現(xiàn)金流的問題，所以從9月開始，應(yīng)該會有大面積的降價(jià)?！?br />
一個(gè)大的未知數(shù)是，這種降價(jià)是否會迫使政府改變現(xiàn)有的立場。房地產(chǎn)不僅僅是經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要驅(qū)動力量，也是很多地方政府的最大收入來源：土地銷售有時(shí)會占據(jù)預(yù)算資金的60%。放慢的房屋銷售意味著開發(fā)商沒有更多前來購買更多土地，這使得地方政府沒有辦法得到進(jìn)行公共投資的資金，而增加公共項(xiàng)目投入是刺激經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)手段。根據(jù)摩根大通的估算，地方政府的土地銷售收入在2014年會減少5%到20%。
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