2014房貸持續(xù)緊張，二手房交易受影響

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    業(yè)內(nèi)稱，今年銀行從去年的集中放貸轉(zhuǎn)而進(jìn)行按月配比額度，整體資金面都處在偏緊狀態(tài)，年內(nèi)銀行融資成本和渠道的轉(zhuǎn)型壓力正逐漸加大，短期內(nèi)流動(dòng)性并不會(huì)大量釋放。在整體房產(chǎn)調(diào)控力度從嚴(yán)的環(huán)境下，銀行的資金面仍將以偏緊為主，放貸緊張的情況在短期內(nèi)不易打破。

    “貸款的事情折騰死我了，我正在去機(jī)場(chǎng)的路上，準(zhǔn)備回北京。”在成都出差臨時(shí)請(qǐng)假回來的王先生抱怨道。

    據(jù)王先生介紹，他2月份在大興看上了一套二手房，定金、中介費(fèi)都交了，現(xiàn)在貸款上出了問題?！爸爸薪榈慕?jīng)紀(jì)人跟我說走花旗銀行，能拿到9折的優(yōu)惠，我現(xiàn)在要貸款的時(shí)候，中介說花旗銀行已經(jīng)停單了，不接受新的貸款，我這貸款下不來，房子不得泡湯呀?！蓖跸壬浅Ｖ保坏貌徽?qǐng)假回北京繼續(xù)找銀行。

    買房心切的王先生表示很無奈，在他看來，在北京買房越發(fā)困難?！爸笆鞘赘恫粔?，各種借錢，終于借到首付了，貸款又批不來了，我聽說不少銀行首套房貸利率上浮了5%，如果我實(shí)在貸不到，也只能選擇這樣的銀行了?！?/p>

    購(gòu)房成本提高

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：2013年的85折首套房信貸優(yōu)惠已經(jīng)絕跡，現(xiàn)在很多銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率，也就是基準(zhǔn)利率的1.05倍。按照貸款100萬計(jì)算，在85折的情況下，30年月供為5720元，而在1.05倍的情況下，則月供高達(dá)6571元。計(jì)算30年利息額，則可以看到，85折的時(shí)候，30年總利息為105.9萬，而1.05倍的時(shí)候利息高達(dá)136.55萬，也就是多支付30萬的利息。

    按照目前北京市場(chǎng)的正常購(gòu)房案例，購(gòu)房者購(gòu)買一套位于南六環(huán)的剛需住宅，總價(jià)200萬，首付30%，貸款140萬的話，去年年底的85折到目前的基準(zhǔn)上浮，貸款140萬的30年貸款期月供也將從之前的8008元每月，上升到基準(zhǔn)上浮5%的9199元。30年增加的利息高達(dá)43萬，也就相當(dāng)于房?jī)r(jià)200萬的21%。

    事實(shí)上，王先生遇到的情況記者在去年四季度采訪的時(shí)候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)。當(dāng)時(shí)多家中介的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不少人買房就卡在貸款上而不得不放棄，當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)人稱，2014年年初會(huì)有所好轉(zhuǎn)。不過，截至目前，房地產(chǎn)信貸依然是從緊的狀態(tài)。

    “從去年四季度開始，事實(shí)上銀行的額度就已經(jīng)開始吃緊，造成去年最后一個(gè)季度積壓了大量未放款的批單。銀行節(jié)后這段時(shí)間基本是放款收尾階段，因此仍在集中消化這部分‘存量’，造成房貸額度緊張。另外，從年初開始各銀行內(nèi)部也積攢了一些新增的房貸申請(qǐng)，新老房貸的批單都給銀行僅有的房貸額度造成了壓力。”偉嘉安捷房貸專家吳昊告訴記者。

    “從以往情況看，房地產(chǎn)信貸年底緊張，但到年初就會(huì)有所放松，但今年直到現(xiàn)在也仍是從緊?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍表示。對(duì)于原因，他分析認(rèn)為，一方面，年初銀行消化去年積壓的存量，延緩了整體放款的速度；另一方面，總行控制分行每月放貸的節(jié)奏，很多分行都失去了房貸的審批權(quán)限，在放貸額度上也被監(jiān)管，審批的流程更加嚴(yán)格，排期有序的放款拉長(zhǎng)了尾款到達(dá)期限。此外，近年金融市場(chǎng)資金利率攀升，為維持貨幣市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范金融危機(jī)，監(jiān)管部門堅(jiān)持了去通脹、去投資化的重心。對(duì)于收益不高的個(gè)貸業(yè)務(wù)，各銀行表現(xiàn)謹(jǐn)慎。

    二手房成交量持續(xù)下滑

    這意味著，購(gòu)房者對(duì)商業(yè)貸款的依賴增加，但商業(yè)貸款的批貸周期拉長(zhǎng)，整個(gè)交易周期在加大，使得二手房市場(chǎng)的需求無法釋放，從而影響二手房市場(chǎng)的成交。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年2月份，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量5441套，環(huán)比上月下跌38%，與去年2月份同期的網(wǎng)簽量相比更是大幅下跌了46%。這也是2013年7月后，北京二手房交易連續(xù)兩個(gè)月跌下萬套，也是2012年本輪樓市爆發(fā)后，北京二手房成交量最低的月份，是2012年1月后，連續(xù)25個(gè)月的最低值。

    吳昊表示，隨著置業(yè)升級(jí)人群的不斷增多，在二手房市場(chǎng)交易中有不少業(yè)主是因?yàn)樾枰獡Q房而賣掉手中的房產(chǎn)，但是由于銀行放貸緊張，導(dǎo)致業(yè)主拿錢滯后而造成交易糾紛，從而使得不少二手房業(yè)主有暫緩出售房源的意愿。再加上現(xiàn)在買房人的觀望情緒比較濃厚，所以入市的群體在年初有所下降，買賣雙方均處在觀望狀態(tài)，這也給整體交易量帶來了一定影響。

    對(duì)于未來的信貸情況，寇海龍認(rèn)為，銀行存款的考核壓力大于貸款，從某種程度上看，今年各地將繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的差異化信貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金偏緊或?qū)⒊掷m(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)期全年貸款仍呈收緊狀態(tài)。