歲末樓市回暖購(gòu)買二手房應(yīng)注意的三大隱患

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　　2012年7月底，單女士通過(guò)房屋中介，買下一套190多萬(wàn)元的二手房，等她全額支付了購(gòu)房款并辦理了房產(chǎn)證之后，卻發(fā)現(xiàn)這套房子她根本住不進(jìn)去，因?yàn)榉课堇镆呀?jīng)有租客，而且跟原來(lái)的房東簽了20年的租賃合同。單女士花費(fèi)190萬(wàn)元買來(lái)的房子是否只能20年后才能入??？雙方進(jìn)行了協(xié)商，但結(jié)果很難達(dá)成一致。

　　租客劉先生拿出了一份2012年3月15日的租賃協(xié)議，協(xié)議顯示，原房東把房子租給了劉先生，租期為20年，為了這套房子，劉先生已經(jīng)支付了40萬(wàn)元的房租。另外，原房東還向劉先生借了50萬(wàn)元，加上劉先生后來(lái)為房子裝修的5萬(wàn)元錢，劉先生認(rèn)為，只要單女士把95萬(wàn)元退給他，他就可以走人。對(duì)于單女士提出自己已經(jīng)成為房子的合法所有者，劉先生的態(tài)度很堅(jiān)決，他認(rèn)為自己租房子在先，只有拿到錢他才肯搬走，不然按照他手里的租房合同，單女士別想住進(jìn)來(lái)。

　　 法官說(shuō)法房屋租賃有優(yōu)先權(quán)

　　北京市海淀區(qū)人民法院陳昶屹指出，購(gòu)房者在買房時(shí)往往只考察賣房者是否有產(chǎn)權(quán)證或是否屬于共有房產(chǎn)，認(rèn)為只要賣房者的身份及產(chǎn)權(quán)沒(méi)有問(wèn)題，就可以直接簽訂買賣合同后付款，以為辦理完房產(chǎn)證過(guò)戶后就可以順利入住了。

        現(xiàn)實(shí)卻不是這樣，按照我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定，所有權(quán)變動(dòng)后的合同效力，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。進(jìn)一步講，就是購(gòu)房者購(gòu)買了房屋，取得了房屋所有權(quán)，也不能在租賃合同期限屆滿之前隨意將承租人趕出房屋，因此，承租人占有房屋拒不搬出是有合同及法律依據(jù)的，承租人可以根據(jù)與原房東之間的租賃合同權(quán)利，對(duì)抗新房東提出的超越原租賃合同義務(wù)約定之外的一切要求。

　　隱患二、隱性瑕疵瞞天過(guò)海

　　陳某2011年冬天到某小區(qū)看二手房，覺(jué)得該小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)而且房屋的戶型格局也不錯(cuò)，于是決定買下該房。在與房主劉某商談好價(jià)格之后，雙方很快辦理完付款和過(guò)戶手續(xù)。2012年夏天，陳某入住后發(fā)現(xiàn)，該房屋的中央制冷空調(diào)噪聲震動(dòng)很大，無(wú)法正常居住。陳某認(rèn)為劉某在賣房時(shí)未告知該房屋存在瑕疵，準(zhǔn)備找劉某退房，結(jié)果已經(jīng)找不到劉某了。

　　法官說(shuō)法房屋有瑕疵可依法維權(quán)

　　陳昶屹指出，本案例是買房人通過(guò)正常的交易程序取得房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)際居住時(shí)才發(fā)現(xiàn)房屋存在當(dāng)初看房時(shí)不易發(fā)現(xiàn)的瑕疵，以致無(wú)法正常居住。

        根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百一十一條規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款等違約責(zé)任。

　　因此，買房人在購(gòu)買二手房時(shí)，特別是購(gòu)買使用年限較長(zhǎng)的房屋，買房人應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行相對(duì)全面的了解，比如向小區(qū)其他房屋業(yè)主及小區(qū)業(yè)主論壇了解小區(qū)房屋的質(zhì)量狀況以及出現(xiàn)的常見(jiàn)問(wèn)題等情況。

　　隱患三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)反轉(zhuǎn)協(xié)議

　　張某與李某是夫妻，結(jié)婚后兩人共同購(gòu)買了一套房屋，這套房子的產(chǎn)權(quán)登記在李某名下。后來(lái)張某去世，李某在未征得張某其他繼承人同意的情況下，就以李某自己的名義通過(guò)中介與急于買房結(jié)婚的王某簽訂了房屋買賣協(xié)議，將房屋賣給了王某。之后，王某向李某支付了部分購(gòu)房款，并將房屋進(jìn)行了整體的裝修準(zhǔn)備入住，并要求李某協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)，張某的其他繼承人發(fā)現(xiàn)了李某的行為，主張李某無(wú)權(quán)利單方面把房子賣了，并以共有人的身份起訴主張其享有共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)求法院確認(rèn)李某與王某簽訂的買賣合同無(wú)效。最終，王某在李某與其繼承人之間無(wú)休止的訴訟中被迫選擇放棄購(gòu)買該房屋。

　　法官說(shuō)法優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)先查清

　　陳昶屹指出，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在法律上存在共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及約定情形的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等類型。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)由于缺乏公示性，使購(gòu)房者稍有不慎就可能陷入合同效力之爭(zhēng)或房屋權(quán)屬之爭(zhēng)，甚至可能因?yàn)榍趾λ说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而使得房屋買賣合同被認(rèn)定無(wú)效，使到手的房屋又可能歸屬他人。

　　因此，買房人在買房時(shí)，為了避免可能的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利追索，除了核實(shí)賣房人的權(quán)屬證明之外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)賣房人的大致身份關(guān)系有所了解，比如是否結(jié)婚，配偶是否是房屋的共有權(quán)人，或者沒(méi)有配偶，是否因?yàn)槿ナ?，如果配偶去世，繼承人是不是房屋的共有權(quán)人等。