房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題精選（九）

　　【2007年真題】
　　銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0．7％的還款方式，并在最后l個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了（ 　）元。
　　A．137.5
　　B．410.2
　　C．432.2
　　D．452.2
　　【答案】B
　　【解析】

　　【2006年真題】
　　某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長(zhǎng)貸款期限20年，最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問：
　?。?）該家庭能夠買住房的最高總價(jià)是多少？
　　若第5年末銀行貸款利率上調(diào)9%，為保持原月償還額不變，則：
　　（2）該家提需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？
　?。?）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（8分）

　　【2006年真題】
　　下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ?。?。
　　A．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣
　　B．應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定
　　C．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣
　　D．是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算
　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣

　　【2006年真題】
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（ ?。?br />　　A．土地轉(zhuǎn)讓成本
　　B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用
　　C．配套設(shè)施銷售成本
　　D．商品房銷售成本
　　E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本
　　【答案】 ACDE
　　【解析】管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用

　　【2007年真題】
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（ 　）。
　　A．利潤(rùn)總額
　　B．投資利潤(rùn)
　　C．稅后利潤(rùn)
　　D．可分配利潤(rùn)
　　【答案】A

　　【2007年真題】
　　下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（ 　）。
　　A．凈現(xiàn)值
　　B．投資利潤(rùn)率
　　C．現(xiàn)金回報(bào)率
　　D．靜態(tài)投資回收期
　　E．內(nèi)部收益率
　　【答案】BCD

　　【2006年真題】
　　10．下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（ 　）。
　　A．投資回收期
　　B．借款償還期
　　C．利息備付率
　　D．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
　　E．現(xiàn)金報(bào)酬率
　　【答案】ADE

　　【典型例題】
　　某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)i1=20%時(shí)，凈現(xiàn)值為78.70萬元，當(dāng)i2=30%時(shí)，凈現(xiàn)值為-60.54萬元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（ 　）
　　A．25.65%
　　B．24.42%
　　C．22.46%
　　D．18.65%
　　【答案】A
　　【解析】
　　=20%+（30%-20%） ×78.70/（78.70+60.54）
　　=25.65%

　　【2006年真題】
　　某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20%的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ?。?br />　　A．小于20%
　　B．滿足目標(biāo)收益率要求
　　C．大于20%
　　D．不滿足目標(biāo)收益率要求
　　【答案】 C
　　【解析】?jī)?nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)

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