房地產估價案例與分析

　　一、綜合分析[共0題，每題1分，總計0分]

　　1、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價（ ）。

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
　　B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
　　C.根據企業(yè)改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，應通過（ ）途徑。

　　A.自行改變
　　B.經上級主管部門批準改變
　　C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
　　D.經政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、某工廠為企業(yè)改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　該工廠若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則其為保險目的評估的價值應為（ ）。

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值
　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值
　　D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　4、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　確定評估結論的依據應是（ ）。

　　A.以1500萬元作為評估值
　　B.以（1400+1580）÷2=1490萬元作為評估值
　　C.以1995年7月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。
　　D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

　　5、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉讓，則估價時點應為（ ）。

　　A.1993年12月
　　B.1995年7月
　　C.項目轉讓日期
　　D.項目建成日期

　　6、甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　該商品房預計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產市場情況應是（ ）。

　　A.估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年5月的狀態(tài)
　　B.估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態(tài)
　　C.估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產市場情況為1995年7月的狀態(tài)
　　D.估價對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產市場情況為1998年5月的狀態(tài)

　　7、某酒店一樓有一空調機房，建筑面積250m2.空調主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調主機的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經理委托估價師改換空調主機和置換空調機房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問：

　　若不考慮新舊空調主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調主機的凈支出為（ ）萬元。

　　A.530
　　B.472
　　C.455
　　D.450

　　8、甲房地產公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設較多的住宅小區(qū)，預計在今后3年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：

　　甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。

　　A.因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發(fā)法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高
　　B.因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發(fā)法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低
　　C.該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值
　　D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

　　9、賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　估價時點應是（ ）。

　　A.2002年4月25日　B.2002年5月25日　C.2002年7月25日　D.2002年7月25日以后的某一天

　　10、賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　估價的價值范圍應是（ ）。

　　A.合同1規(guī)定的房款
　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　二、問答[共0題，每題2分，總計0分]

　　11、甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2.甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2.拍賣行在當月以此為依據拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？

　　三、問答[共0題，每題2分，總計0分]

　　 12、甲、乙合作投資開發(fā)一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%.銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？

　　四、問答[共0題，每題2分，總計0分]

　　13、某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2.甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

　　五、指錯[共0題，每題40分，總計0分]

　　14、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設和限制條件（略）

　　估價結果報告

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