2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：通貨膨脹的影響

　　對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預(yù)期，影響投資者對未來投資收益的預(yù)測和適當(dāng)收入或收益率的選擇。在通貨膨脹的情況下，現(xiàn)金的購買力肯定會下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率（或收益率，下同）的預(yù)期，以補(bǔ)償購買力的損失。也就是說，投資者要提高期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個實(shí)際的投資回報率。

　　從理論上來說，全部期望投資回報率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。

　　由于通貨膨脹率和收益率經(jīng)常是同時變動，因此很難找到一個特定的折現(xiàn)率來準(zhǔn)確反映當(dāng)前的市場狀態(tài)，盡管人們一直在追求這樣一個目標(biāo)，以使得該折現(xiàn)率的選擇與對市場的預(yù)期、通貨膨脹率、收益率相協(xié)調(diào)。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)投資分析人員進(jìn)行投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來市場的預(yù)期，而沒必要花很多精力去尋找準(zhǔn)確可靠的收益率和通貨膨脹率。

　　還應(yīng)該說明，通貨膨脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進(jìn)一步導(dǎo)致購買力下降。而房地產(chǎn)的增值往往是由需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，但對折現(xiàn)率的影響不同。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

　　在實(shí)際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計(jì)未來收益現(xiàn)金流時，可以允許未來年份營業(yè)收入以及運(yùn)營成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結(jié)果準(zhǔn)確性的部分影響，使分析結(jié)果更加接近真實(shí)。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)考慮（適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。

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