2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)的特性

　　2．房地產(chǎn)的特性（10特性）

　　2.1不可移動(dòng)（位置固定性）

　　2.2獨(dú)一無(wú)二

　　2.3壽命長(zhǎng)久

　　2.4供給有限

　　2.5 價(jià)值量大

　　2.6 用途多樣

　　2.7 相互影響

　　2.8 易受限制

　　2.9 難以變現(xiàn)

　　2.10 保值增值

　　2.1不可移動(dòng)（位置固定性）

　　含義

　　房地產(chǎn)位置固定，不可移動(dòng)

　　其自然地理位置不可移動(dòng)，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能發(fā)生變化

　　影響

　　不可移動(dòng)性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余額，因此無(wú)法形成全國(guó)性的統(tǒng)一市場(chǎng)，而形成地區(qū)性市場(chǎng)

　　【2004年真題】

　　房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ?。?。

　　A．土地總量有限

　　B．規(guī)劃限制

　　C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　D．價(jià)值量大

　　【答案】C

　　2.2獨(dú)一無(wú)二

　　含義

　　也稱(chēng)為獨(dú)特性、民質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性

　　沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　影響

　　難以出現(xiàn)相同的大量供給

　　使房地產(chǎn)之間不能完全替代

　　價(jià)格容易受個(gè)別因素的影響

　　房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（ ?。?。

　　A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B．房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

　　C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D．房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

　　E．房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　【答案】ABCD

　　2.3壽命長(zhǎng)久

　　也稱(chēng)為耐久性

　　土地稱(chēng)不可毀滅性或永續(xù)性

　　建筑物壽命長(zhǎng)久

　　可以為其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益

　　注意土地出讓年限對(duì)土地使用收益年限的限制

　　2.4供給有限

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性

　　原因

　　土地總量不可增加

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑

　　2.5 價(jià)值量大

　　單價(jià)高

　　總價(jià)大

　　2.6 用途多樣

　　也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性

　　一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途

　　用途不可以承意轉(zhuǎn)換的原因

　　政府的用途管制－城市規(guī)劃等

　　不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題（最高最佳使用原則）

　　2.7 相互影響

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響

　　房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響

　　外部性

　　正外部性－某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無(wú)需為些花費(fèi)代價(jià)

　　負(fù)外部性－某經(jīng)濟(jì)主體行為使用他人受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為些承擔(dān)成本

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