收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　　收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估：

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流

　　從事物業(yè)管理工作的專業(yè)人員，通常使用其特定的專業(yè)術(shù)語，來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費用項目，這些術(shù)語包括：

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

　　2.空置和收租損失

　　實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。

　　3.其他收入

　　物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。

　　4.有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。

　　5.收益性物業(yè)的運營費用

　　收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費）、為租戶提供服務(wù)的費用（公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等），保險費、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

　　6.凈經(jīng)營收入

　　從有效毛收入中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入，即：

　　凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用

　　7.抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的凈經(jīng)營收入的多少，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)營收入中扣除。

　　8.現(xiàn)金流計算

　　從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。

　　（二）相關(guān)問題分析

　　還本付息的數(shù)量，取決于業(yè)主購置物業(yè)時所用抵押貸款的數(shù)量和期限。

　　1.物業(yè)估價

　　2.大修基金和保證金基金

　　3.所得稅

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