2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（40）

　　（八）附件：

　?。?biāo)題：） 附件

　　附件主要包括估價(jià)對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

　　第六部分：估價(jià)報(bào)告的常見錯(cuò)誤

　　一、估價(jià)報(bào)告書不完整（估價(jià)報(bào)告共有8項(xiàng)內(nèi)容）

　　1.封面缺少下列某項(xiàng)目或該項(xiàng)目表述不正確

　?、偃鄙俟纼r(jià)項(xiàng)目名稱或表述不正確；

　　②缺少委托方或表述不正確；

　?、廴鄙俟纼r(jià)方或表述不正確；

　　④缺少估價(jià)人員或表述不正確；

　?、萑鄙俟纼r(jià)作業(yè)日期或表述不正確；

　　⑥缺少估價(jià)報(bào)告編號。

　　2.目錄（一般不會(huì)考）

　　3.缺少致委托方函或致委托方函內(nèi)容不全

　　按照規(guī)定，致函落款應(yīng)為估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一部分報(bào)告沒有機(jī)構(gòu)蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。

　　一般來說，“致委托方函”應(yīng)包括估價(jià)過程的簡要介紹、估價(jià)對象范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果及特殊事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　4.估價(jià)師聲明缺少或其內(nèi)容不全

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 中要求，進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員應(yīng)簽名、蓋章。有些報(bào)告無實(shí)地查勘的估價(jià)人員簽名、蓋章。

　　重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明。

　　5.估價(jià)假設(shè)和限制條件缺少或其內(nèi)容不全

　　①說明的理由不充分（如把工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途的假設(shè)）；

　?、谒?xiàng)權(quán)利的影響（如抵押權(quán)對資產(chǎn)價(jià)值的影響未說明）；

　?、厶厥馓幚恚o法確認(rèn)的土地面積或建筑面積等數(shù)據(jù)的處理）；

　?、軝?quán)證說明（證載用途與現(xiàn)實(shí)用途不一致；產(chǎn)權(quán)問題；他項(xiàng)權(quán)利是否評估；出讓土地最高年限超出的處理，如：商業(yè)用地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理；劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明；等等）。

　　6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容不全（見后面“估價(jià)結(jié)果報(bào)告錯(cuò)誤”專題講述）

　　7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容不全（見后面“估價(jià)技術(shù)報(bào)告錯(cuò)誤”專題講述）

　　8.附件內(nèi)容不全

　　缺少估價(jià)對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等某項(xiàng)內(nèi)容或多項(xiàng)內(nèi)容。

　　要注意估價(jià)報(bào)告書前后內(nèi)容的不一致，如：

　?。?）估價(jià)結(jié)果報(bào)告與估價(jià)技術(shù)報(bào)告的不一致；

　　（2）兩種估價(jià)方法之間的參數(shù)不一致（如基準(zhǔn)地價(jià)修正法與比較法中的年期修正和資本化率）；

　?。?）估價(jià)結(jié)果報(bào)告兩個(gè)估價(jià)對象分開估價(jià)所使用的參數(shù)不對應(yīng)或不一致；

　　（4）前面的因素分析與后面的取值不一致；

　?。?）分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致。

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