2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義（8）

　　6.謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法，但由于需要處分抵押物的時(shí)點(diǎn)與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)時(shí)間，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押物的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估除了應(yīng)遵守房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則，還應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。

　　理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價(jià)。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂觀或保守估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估或低估時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值“低估”的估計(jì)。

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：

　?。?） 在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　　（2） 在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

　　（3） 在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　?。?） 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。

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